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　　因?yàn)樽≌瑑r(jià)格異常波動,濟(jì)南出臺了新一輪的住房調(diào)控政策。與住宅樓火熱的行情相比,濟(jì)南寫字樓的市場冷清得多。雖然成交量呈現(xiàn)上漲趨勢,但近幾年均價(jià)變化不大。與同地段的住宅相比,寫字樓的價(jià)格低得可憐。

　　租的多買的少

　　中弘廣場位于歷下區(qū)工業(yè)南路,周邊還有華潤中心等在建樓盤。近期剛剛開盤,但里面十分冷清、空蕩。置業(yè)顧問稱,均價(jià)大約是每平米15000元,共有22層樓,每層1400平米。

　　濟(jì)南發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信息咨詢有限公司銷售人員介紹,濟(jì)南寫字樓漲幅不大,小面積60平米的寫字間,比如萬達(dá)和銀座晶都,價(jià)格每平方米在12000元-13000元之間,雖然很多中介打著不同的名號變著花樣出售寫字樓,但手里就那么幾套。

　　該銷售人員介紹,寫字間是租的多、買的少。“購買寫字間的,一部分是公司選址的時(shí)候就買了寫字樓,也有一部分是受最近濟(jì)南限購加碼的影響,有些人手里有錢不能買住宅,就轉(zhuǎn)向商業(yè)用房投資。”

　　在泉城路附近的幾家寫字樓也遇到同樣的狀況,開盤時(shí)間較早的齊魯國際大廈均價(jià)是7600元/平方米。“因?yàn)槭抢蠘?等著拆遷,后期不會漲價(jià),但是肯定也不會跌。”某中介公司的田經(jīng)理說。

　　一家中介公司的負(fù)責(zé)人介紹,相同地段的住宅和商業(yè)房產(chǎn)價(jià)格相差很多。拿歷山名郡來說,剛剛開盤時(shí),商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)錢與普通住宅相差并不太多,甚至比住宅還要貴,不過現(xiàn)在住宅已經(jīng)漲到了34590元/㎡,環(huán)比上月又長了6.66%。而小區(qū)里商鋪和公寓,二手轉(zhuǎn)賣基本上是平進(jìn)平出,就算有加價(jià),也只是總價(jià)高了一兩萬。

　　還有文東路上某樓盤,開盤時(shí)住宅和商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格每平均在1.5萬元到1.8萬元之間,住宅的均價(jià)現(xiàn)在已經(jīng)漲到了28000元/㎡,商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格一直沒有起來,非沿街商鋪?zhàn)畹蜁r(shí)只賣到每平方米7000元到8000元,不到住宅均價(jià)的30%,還不到住宅均價(jià)的零頭。

　　22層的樓7層閑置

　　記者在采訪中發(fā)現(xiàn),除了開盤時(shí)間較早的銀座好望角和齊魯國際大廈外,其他寫字樓內(nèi)的寫字間均有大量空置的情況。

　　在中鐵匯展國際,一位銷售人員告訴記者:“中鐵匯展國際這個(gè)地段離萬達(dá)和高新區(qū)的CBD都不遠(yuǎn),均價(jià)是9600元/㎡,跟去年比每平方米漲了大約2000塊錢,整層出售,800到1000平方米,升值空間很大,現(xiàn)在手里的房源也不多了。”而該項(xiàng)目是在2010年開盤的,至今還沒有賣完。

　　記者了解到,西客站有的寫字樓50%都在空置,市區(qū)寫字樓能入駐80%就算是很不錯(cuò)的了。在中弘廣場,22層的寫字樓有7層整層都是閑置的,而其他樓層基本上每層都有閑置的房間。中弘廣場每層15個(gè)房間,基本是三到四個(gè)房間沒有使用,空置最多的一層只入駐了一個(gè)單位,使用了五個(gè)房間。

　　今年年初,世邦魏理仕發(fā)布了《2017年中國房地產(chǎn)市場展望》報(bào)告,中國寫字樓的供應(yīng)將在2017年出現(xiàn)高峰。未來三年,中國一線城市寫字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)將有310萬平方米,同時(shí),寫字樓市場需求也難以出現(xiàn)爆發(fā)式上漲,將帶來主要城市寫字樓空置率的小幅上升。

　　報(bào)告預(yù)測,2017年底中國17個(gè)城市寫字樓累計(jì)空置面積將增加32%,超過1900萬平方米,平均空置率上升3.3個(gè)百分點(diǎn)至23.5%。

　　一線城市中,上海相對最高,寫字樓空置率將超過15%,北京相對較低。二線城市中,只有南京、杭州、寧波、大連四個(gè)城市的空置率在20%以下,成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)三年處于30%以上,市場上出現(xiàn)嚴(yán)重供過于求的特征。天津受到濱海新區(qū)樓盤新增供應(yīng)入市的影響,寫字樓整體空置率也將跨過30%的門檻。

　　不過,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,濟(jì)南寫字樓上升潛力比較大。濟(jì)南的發(fā)展勢頭比較強(qiáng)勁,政府招商引資力度大,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也在不斷調(diào)整優(yōu)化。而且,近幾年寫字樓市場也越來越穩(wěn)定,頭幾年,一兩個(gè)單體樓盤上市就會對全市成交量和價(jià)格造成波動,近些年這種情況幾乎已經(jīng)不存在了,價(jià)格相對來說比較穩(wěn)定。該業(yè)內(nèi)人士分析,未來仍然是以消化庫存為主。

　　中小企業(yè)“住不起”

　　“寫字樓的行情與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展息息相關(guān),需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支持。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　相對來說,濟(jì)南民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展較落后,中小企業(yè)活躍度一般,需求量尚無法支撐起目前的寫字樓供應(yīng)量。有的寫字樓就專門針對大客戶、大的國企。如果不是大客戶,寫字樓不好的樓層和位置十分難賣。

　　一家初創(chuàng)企業(yè)的創(chuàng)始人白蘇(化名)介紹,對于初創(chuàng)企業(yè)來講,不要說是租下整層寫字樓,就算是整間的寫字間,也是心有余而力不足。

　　白蘇的企業(yè)有兩個(gè)辦公地點(diǎn),一個(gè)在七里河,一個(gè)在高新區(qū)。高新區(qū)的辦公地點(diǎn)是由孵化器免費(fèi)提供,而七里河的辦公地點(diǎn),則是租用的孵化器工位。“租了七個(gè)工位,一個(gè)工位每個(gè)月500元,包含水電、寬帶和物業(yè)費(fèi)。”租借工位,對于一家10人以下的初創(chuàng)企業(yè)來說是十分合算的選擇。

　　而大面積的寫字間對外出租的周期相對要長。“一戶在銀河廣場的寫字間,大概700平方米,已經(jīng)在網(wǎng)上掛了半年多了,一直沒有租出去。”白蘇介紹。

　　其實(shí),小微企業(yè)對于工位和小型寫字間的需求大,而寫字樓大多是整層對外出售或出租,需求和供給不相匹配。不少房東買下寫字樓之后,大多等著房子升值,再分割還會付出更多成本,就算是讓房子閑置著也不進(jìn)行小戶分割。

　　交易、物業(yè)、水電費(fèi)都提高

　　寫字樓高昂的水電費(fèi)和物業(yè)費(fèi)也讓不少中小企業(yè)望而卻步。在經(jīng)四路萬達(dá)廣場,每日租金在1.1元/平方米到4.0元/平方米不等,物業(yè)費(fèi)是每月每平方米11.5元;而普通住宅的物業(yè)費(fèi),高層和小高層最低一星級物業(yè)費(fèi)每月每平方為1.05元,最高五星級為2.15元。兩者物業(yè)費(fèi)相差5倍之多。開元廣場的物業(yè)費(fèi)已經(jīng)達(dá)到了每月每平方米15元。

　　同時(shí),寫字樓水電費(fèi)按照一般商業(yè)用電用水收費(fèi),一般商業(yè)用電單價(jià)在0.76元/千瓦時(shí)左右,居民用電第一階梯僅0.54元/千瓦時(shí),非居民用水每立方米4.25元,居民用水第一階梯僅2.8元。此外,寫字樓的公攤也比較高,通常是30%左右。

　　二手寫字樓的交易也并不景氣。“國家給予住宅二手交易的稅收政策還是相當(dāng)優(yōu)惠的。”某中介工作人員介紹,相比之下,二手寫字樓的交易稅款就多得多了。需要繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅。營業(yè)稅是交易差額的20%,土地增值稅則是由稅務(wù)部門進(jìn)行核算,繳納增值30%到60%的稅款。寫字樓增值越高,繳納的稅款越多。

　　現(xiàn)在寫字樓難賣,為何有些房地產(chǎn)公司還在建呢?對于商住比,政府有相關(guān)規(guī)定。目前國內(nèi)大多數(shù)城市商業(yè)物業(yè)面積占城市住宅總面積的5%至8%之間。建好了商業(yè)地產(chǎn),雖然當(dāng)時(shí)入駐率不高,但人員是有流動性的,隨著住宅地區(qū)人口聚集,商業(yè)地產(chǎn)的需求也會增多。再者,某些城市為了營造良好的形象,會作為拿地條件,讓部分開發(fā)商必須開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)或者寫字樓等。

　　（齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)記者張玉巖實(shí)習(xí)生宋玉潔辛偉東）