濟(jì)南市公租房項(xiàng)目建筑工地,配建公租房成了調(diào)控地價(jià)的一種手段。　　見習(xí)記者　張頔　攝

本報(bào)記者　孟敏　見習(xí)記者　張頔　實(shí)習(xí)生　袁連磊

　　當(dāng)年“地王”今安在?連日來本報(bào)對(duì)“地王”命運(yùn)的連續(xù)追蹤報(bào)道,引起了市民的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),“地王”一詞,今后兩年將暫別濟(jì)南土地市場(chǎng)。
最高限價(jià)悄然終止
　　今年5月,省城首次設(shè)定土地拍賣最高限價(jià),給高燒的土地市場(chǎng)潑水降溫。5月11日,歷下區(qū)涵源大街北側(cè)、賢文路西側(cè)的一地塊流拍,流拍的原因并不是無人競(jìng)價(jià),而是競(jìng)價(jià)過高,經(jīng)過47輪競(jìng)價(jià),1.2億元的起拍價(jià)躥到了2.85億元。但出人意料的是,濟(jì)南市國土部門已經(jīng)為此地塊設(shè)定了1.73億元的最高限價(jià)。最終,因超出最高限價(jià)1.12億元,這塊“熱地”流拍。
　　“那是濟(jì)南首次設(shè)定最高限價(jià),而當(dāng)時(shí)國內(nèi)也正處在房價(jià)調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)期。”濟(jì)南市土地儲(chǔ)備交易中心的一名負(fù)責(zé)人介紹說,最高限價(jià)的設(shè)定針對(duì)的只是普通商品住房用地出讓,特別是一些競(jìng)價(jià)可能明顯高于周邊地段、具有“地王”潛質(zhì)的重點(diǎn)地塊。這樣能從源頭上壓低土地價(jià)格,以實(shí)現(xiàn)對(duì)住房市場(chǎng)的降溫。
　　2011年下半年,濟(jì)南市土地市場(chǎng)逐漸降溫,8月到10月,有近七成土地底價(jià)成交,其中,9月16日,掛牌的11宗土地中10宗以底價(jià)成交；10月28日,又有13塊土地底價(jià)成交。
　　“今年上調(diào)了基準(zhǔn)地價(jià),底價(jià)成交也有相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。”世聯(lián)怡高物業(yè)顧問有限公司濟(jì)南市場(chǎng)部經(jīng)理梁偉分析說,到了11月,又有9宗土地遭集體流拍,一定程度上也說明房企對(duì)房地產(chǎn)后市缺少信心。
　　面對(duì)熱情消減的土地市場(chǎng),最高限價(jià)還會(huì)繼續(xù)設(shè)定嗎?“最高限價(jià)只是一種臨時(shí)性政策。”12月7日,一位政府部門相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,最高限價(jià)的設(shè)定是特定時(shí)期內(nèi)對(duì)熱門地塊的臨時(shí)性政策,并不具有固定性,如今已不再實(shí)行了。
不再提配建公租房
　　到了5月13日,省城再次出現(xiàn)因競(jìng)價(jià)激烈、超最高限價(jià)而“流拍”的土地。6月10日,5月份流拍的5塊熱地二次掛牌出讓。值得關(guān)注的是,這5塊地皆要求配建不少于一定面積的公租房,這在濟(jì)南也是首次。
　　“除了最高限價(jià),配建公租房也是限制土地價(jià)格過高的一種手段。”濟(jì)南市土地儲(chǔ)備交易中心負(fù)責(zé)人說,此舉的制定參考了北京的經(jīng)驗(yàn)。北京規(guī)定,如果企業(yè)的報(bào)價(jià)超出了最高限價(jià),且有兩個(gè)或兩個(gè)以上的競(jìng)買人,則根據(jù)企業(yè)上報(bào)的配建租賃房規(guī)模來確定買家。“我們將最高限價(jià)和配建公租房分成了兩個(gè)環(huán)節(jié),但目的都是為了調(diào)控土地市場(chǎng)。”
　　“最近這些地塊的拍賣沒設(shè)定最高限價(jià),而對(duì)配建的公租房也沒有具體要求。”該負(fù)責(zé)人說,除了這兩項(xiàng)臨時(shí)性政策發(fā)生調(diào)整之外,其他基本政策均沒有發(fā)生改變。
　　對(duì)此,梁偉分析說,一手房市場(chǎng)不明朗,土地市場(chǎng)肯定會(huì)受到影響。8月出現(xiàn)銷售高峰后,“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季表現(xiàn)不佳,開發(fā)商的拿地?zé)崆轶E然下降。此時(shí)整個(gè)土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷,沒有必要再繼續(xù)要求配建公租房來調(diào)控市場(chǎng)。山東師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任程道平也表示,最高限價(jià)和配建公租房是臨時(shí)應(yīng)對(duì)五六月土地市場(chǎng)出現(xiàn)的情況,不是長久的政策。

開發(fā)商拿地更加慎重
　　如今,省城的土地市場(chǎng)處于低谷,頻現(xiàn)底價(jià)成交和流拍,為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象?北大資源山東公司的一位王姓負(fù)責(zé)人說,如今房地產(chǎn)商拿地更加慎重,轉(zhuǎn)而注重銷售,爭(zhēng)取多賣房,盡量減少存貨壓力。
　　對(duì)此,梁偉分析說,政府掛牌出讓土地之前,一般都是出現(xiàn)了有意向的開發(fā)商,后來出現(xiàn)流拍,是因?yàn)樵趻炫埔粋�(gè)月的時(shí)間內(nèi),開發(fā)商想法發(fā)生了變化,拒絕拿出原先定好的價(jià)格進(jìn)行購買。如果對(duì)單一土地的拍賣不能吸引一定數(shù)量房企,政府一般會(huì)通過給予一定優(yōu)惠與單一房企完成合約,以底價(jià)成交。
　　“今后兩年暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)地王頻出的情況了。”程道平分析說,2011年下半年土地市場(chǎng)開始出現(xiàn)萎縮,2012年可能表現(xiàn)為房產(chǎn)投資的下滑,2013年可能出現(xiàn)商品房供應(yīng)的短缺期,從政府管理和企業(yè)經(jīng)營的角度,要及時(shí)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化,企業(yè)可以及早投資,贏得市場(chǎng)先機(jī)。
　　對(duì)此,山東大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任李鐵崗教授持有不同的觀點(diǎn),房產(chǎn)應(yīng)包括保障性住房和商品房,現(xiàn)在不少投資者擁有兩到三套商品房,樓市低迷,可以擠出一塊兒商品房形成一塊供給,加上建好還沒賣掉的商品房,消化還需要一段時(shí)間,足可以保證商品房供給,2013年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)短缺情況,房價(jià)反彈的可能性也不是很大。
　　“樓市調(diào)控政策短時(shí)間內(nèi)不會(huì)退出,這有利于完成房產(chǎn)市場(chǎng)的‘去投資化’。”李鐵崗表示,地方政府遲早要擺脫賣資源維持財(cái)政的狀態(tài),中央也在通過發(fā)證券等方式幫助地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政,這個(gè)過程中,難免出現(xiàn)“陣痛”,理性的政府會(huì)盡快想辦法解決出現(xiàn)的問題,土地指標(biāo)有限,地方政府會(huì)逐漸擺脫對(duì)土地的依賴。