18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，8月份濟(jì)南新房?jī)r(jià)格首次出現(xiàn)了0.4%的下降，每平米大約下降了40塊錢。這一信息發(fā)布后，山東濟(jì)南房?jī)r(jià)立刻成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。“降價(jià)”、“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)”、“抄底”等成了熱議的話題。一個(gè)月的房?jī)r(jià)波動(dòng)究竟能說(shuō)明什么問(wèn)題？濟(jì)南房?jī)r(jià)是真降還是假摔？房?jī)r(jià)下滑的真正原因是什么？19日，記者對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)查。

　　購(gòu)房者：沒(méi)感覺(jué)房?jī)r(jià)下滑

　　根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，濟(jì)南8月份房?jī)r(jià)每平米大約降了40塊錢，但是不少購(gòu)房的市民都表示，沒(méi)有感覺(jué)。近段時(shí)間，為了刺激低迷市場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商推出了團(tuán)購(gòu)活動(dòng)。18日，記者來(lái)到市區(qū)一家樓盤看到，售樓處人影冷清。據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹說(shuō)，該樓盤推出的團(tuán)購(gòu)房還剩下四五十套，如今賣剩的房源均價(jià)是11000元/平方米。記者對(duì)比之前正常銷售的價(jià)格來(lái)看，一些位置稍好的房源，單價(jià)沒(méi)有發(fā)生實(shí)質(zhì)變化。

　　對(duì)此，省城白領(lǐng)李偉深有感觸。近段時(shí)間，他一直奔跑于省城各大樓盤之間。他對(duì)于目前不少樓盤推出的各種優(yōu)惠促銷活動(dòng)，表現(xiàn)很淡定。“天橋區(qū)堤口路的樓盤我去看過(guò)多次。”李偉稱，這家樓盤的房子已處于銷售末期，所剩房源不多，位置、戶型相對(duì)不是很好。“團(tuán)購(gòu)價(jià)格說(shuō)是總價(jià)便宜兩萬(wàn)，但基本是最差的樓層。也是大戶型，這樣算起來(lái)，每平米便宜不了多少錢。我寧可多花兩萬(wàn)，也不會(huì)買這種特價(jià)房。”

　　“開(kāi)發(fā)商一次性推出多種優(yōu)惠活動(dòng)，無(wú)非是為了盡快清盤。”李偉說(shuō)，現(xiàn)在調(diào)控還在深入，他想再觀望觀望，不急著出手。

　　開(kāi)發(fā)商：促銷與降價(jià)是倆概念

　　房?jī)r(jià)微跌，開(kāi)發(fā)商怎樣認(rèn)為？

　　省城北部一家大型房企營(yíng)銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言，統(tǒng)計(jì)部門新建住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)的來(lái)源是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，一般網(wǎng)簽都會(huì)滯后幾天甚至數(shù)月，所以當(dāng)月的網(wǎng)簽情況反映的未必是當(dāng)月實(shí)際市場(chǎng)情況。“單從這一個(gè)數(shù)據(jù)就判斷房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)，顯然不合適。”該負(fù)責(zé)人說(shuō)，從實(shí)際情況來(lái)看，省城房?jī)r(jià)并沒(méi)有真正降下來(lái)。

　　“要弄明白兩個(gè)說(shuō)法，‘優(yōu)惠促銷’與‘降價(jià)’是兩個(gè)概念。”該負(fù)責(zé)人坦言，從目前促銷的情況來(lái)看，只能說(shuō)房?jī)r(jià)有松動(dòng)的跡象，并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)下滑。像一個(gè)樓盤每平米便宜個(gè)幾十塊錢，甚至一百多塊錢，對(duì)于購(gòu)房者買房的心理預(yù)期影響不大。

　　現(xiàn)在不少人在談開(kāi)發(fā)商資金鏈斷的問(wèn)題，從目前實(shí)際情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商都在調(diào)整“支出”，最明顯的是土地支出，土地市場(chǎng)的冷清也證實(shí)了開(kāi)發(fā)商在土地支出上的減少。平時(shí)的工程支出，隨著銷售周期完成的回款，都能保證正常運(yùn)作，所以資金鏈問(wèn)題不大。“所以，開(kāi)發(fā)商不會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房者預(yù)想的千元的下滑。”

　　對(duì)此，省城南部一大型房企營(yíng)銷策劃部相關(guān)負(fù)責(zé)人也深表贊同：現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商推出的團(tuán)購(gòu)和打折多是“營(yíng)銷手段”的體現(xiàn)。

　　單月數(shù)據(jù)不能判斷拐點(diǎn)

　　濟(jì)南房?jī)r(jià)是否即將出現(xiàn)拐點(diǎn)？

　　對(duì)此，中建地產(chǎn)營(yíng)銷部相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，目前濟(jì)南商品房供應(yīng)量還很少，某一時(shí)期，中低價(jià)位樓盤扎堆開(kāi)盤，自然就把均價(jià)拉低。部分上市公司和國(guó)企為沖刺年底業(yè)績(jī)，緊急推出的特價(jià)折扣等，體現(xiàn)在價(jià)格上都只能是“短期內(nèi)的震蕩”，不會(huì)成為一種長(zhǎng)期持續(xù)的狀態(tài)。“從現(xiàn)在到年底，是抄底買房的時(shí)候。”

　　房?jī)r(jià)何時(shí)出現(xiàn)拐點(diǎn)？對(duì)此，該負(fù)責(zé)人坦言，當(dāng)濟(jì)南的商品房供應(yīng)量達(dá)到一定程度，比如當(dāng)現(xiàn)房占據(jù)市場(chǎng)主流的時(shí)候，拐點(diǎn)出現(xiàn)也順理成章。

　　“某一個(gè)月的房?jī)r(jià)波動(dòng)，不能作為一種趨勢(shì)的判斷。”山東中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司投資顧問(wèn)經(jīng)理薄夫利坦言，濟(jì)南8月房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，這與當(dāng)月市場(chǎng)主要的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。市場(chǎng)上中低總價(jià)的樓盤占據(jù)主流，再加上各開(kāi)發(fā)商的“特價(jià)”等優(yōu)惠折扣，這些都拉低了當(dāng)月的均價(jià)。

　　“縱觀今年的總體市場(chǎng)，價(jià)格同比去年都有所下滑。”薄夫利分析，這也與今年的產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。今年熱銷樓盤主要分布在省城西部、北部。而去年熱銷樓盤以東部為主，價(jià)格自然要高。

　　說(shuō)起房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，薄夫利稱，現(xiàn)在說(shuō)還為時(shí)過(guò)早，至少要觀察到年底再做判斷。對(duì)此，世聯(lián)怡高房地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)山東市場(chǎng)部經(jīng)理梁偉稱，臨近年底，開(kāi)發(fā)商打折促銷的力度也會(huì)隨之加大，但是價(jià)格的大幅下滑很難出現(xiàn)。