金隅萬科城效果圖

　　三年成交量對比

9、10月成交均價對比 數據來源：北京中原地產

　　全國房價降聲一片。繼今年5月北京、深圳等地個別樓盤相繼降價之后，到10月下旬，從一線到二線城市、從華東、華南到華北區域，包括中海、萬科、龍湖、恒大等在內的各大開發商，集體拉開房價下行的序幕，部分樓盤價格降幅超20%，降價范圍波及城區和郊區。多位業內人士認為，在驟增的市場競爭壓力之下，開發商選擇降價出貨回籠資金，房價拐點越來越近，明年初市場將最為低迷。

　　華東領降

　　進入10月下旬，全國樓市顏色劇變。從10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，團購價為1.6萬元-1.7萬元/平方米，較該項目前期推盤價格降幅近30%；而另一種由3套公寓拼起來的聯排別墅，均價由前期的3萬元/平方米直降到1.75萬元/平方米，降幅達40%。

　　接近7折的團購促銷活動，引來400多名該項目前期老業主的集體維權。最終，由于房價降幅超過20%，中海被認定違規賣房被勒令暫停銷售。事實上，上海因降價幅度較大出現業主大鬧售樓處的也并不止中海一家，還包括位于嘉定的綠地秋霞坊、新里米蘭公寓以及龍湖酈城項目等。

　　截至目前，華東地區傳出因降價導致前期業主退房消息的城市，還有南京、杭州等。此外，以深圳為代表的華南區域降價潮也“揭竿而起”。萬科在華南的幾個項目均推出不同幅度的優惠措施。其中，位于深圳龍崗坪山的萬科金域緹香新一批產品將在11月推出，不少單價在10000元/平米左右，還送精裝，較一期9400-12000元/平方米的開盤價格低了不少；東莞萬科紫臺更從均價15000元/平方米下調至13000元/平方米，最低達到11000元/平方米。

　　不止萬科，10月29日，招商地產在深圳推出的果嶺項目，以低于周邊4000-5000元的單價開盤；在惠州，卓越地產推出4900元/平方米的超低價蔚藍海岸新房源，在此之前，碧桂園十里銀灘也以低至6000元/平方米左右單價開盤。

　　龍湖、首創、恒大、富力等大型房企的部分項目也紛紛降價促銷出貨，部分樓盤價格較降幅超過20%。10月底，恒大地產在廣州推出的銀湖城項目，其湖山樓王售價僅4180元/平方米起， 并附帶2000元/平方米豪華裝修；首創位于成都的首創東公元目前在售均價5500元/平方米，最高優惠17%。

　　據中原地產調研顯示，樓市降價潮已經從一線城市蔓延至二三線城市，目前杭州新盤成交價較周邊降幅10%-20%，成都新開樓盤降價幅度大部分在5%-10%、南京降幅約10%、天津降幅在5%-15%。

　　北京接棒

　　業主維權并沒有阻擋降價潮的蔓延，近日，北京樓市降價也已漸成燎原之勢。

　　11月1日，記者從位于昌平的金隅萬科城獲悉，該項目將于11月底推出三期新房源，合計600余套，戶型為80-110平方米2-3居，均為精裝修交房，暫定均價為14000元/平方米，較上期房源低3000元/平方米。對此，記者致電售樓處，接電話的一位銷售人員告訴記者，與前一批房源相比，即將推出的這批房源在綠化、景觀等方面都要差一些，而且臨近附近某公司的大煙囪，視覺效果也更差。盡管如此，在超低價誘惑下，截至目前的排號人數已經達到600余人。

　　除了昌平，大興、房山、順義、通州等北京幾大郊區也均已出現“底價”樓盤。繼京貿國際城近期以13400元/平方米的超低價開盤之后，10月25日，通州又一新盤東亞逸品閣宣布擬以13200元/平方米于年底入市，且贈送10%-15%的面積，相當于在13200元/平方米基礎之上又打了8.5-9折，該價格無疑將通州樓市的底價拉至13000元/平方米以下。

　　繼今年6月底旭輝御府等多個大興樓盤推出17000元/平方米的特價房源之后，近日，大興樓盤再度加入降價行列。記者從項目了解到，位于大興新城北區的某項目將于近期以不足13000元/平方米的均價開盤，同樣位于大興的又一純新盤龍湖時代天街以最低11800元/平方米均價于上周末開盤。此外，位于房山區的翠林漫步以12500元/平方米起價。順義也先后誕生了順義金寶城等幾個萬元以下樓盤，均創出區域最低價。

　　日前，新浪房產電商頻道推出全國性房產促銷活動，據其負責人介紹，參與促銷樓盤共計300多個在售新盤，分布在北京、上海、廣州、深圳等12個重點城市，讓利總計可達億元，其中，單套住宅讓利最低為5折。

　　庫存壓力驟增

　　持續的成交慘淡支撐了企業的降價行為。據北京房地產交易管理網數據顯示，在傳統的金九銀十兩個月內，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交數量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅簽約套數為69079套，二手房住宅簽約為101188套，總成交為170267套，同比去年分別下調17.8%、35.8%、29.6%。

　　成交均價也明顯下探。前10月房價環比逐月下降，其中10月北京商品房成交均價為19607元/平方米，環比9月的21724元/平方米下調9.6%。北京中原地產分析，10月成交的中低單價和中低總價房源均比9月有明顯上漲，其中均價在2萬元/平方米以下的占據市場交易量的71.8%，比9月上漲6.6個百分點。

　　在供應增加、銷售低迷的情況下，重點城市的庫存壓力進一步增大。據中原地產統計，截至31日，10月北京累計供應的9152套住宅供應量創最近4個月新高，但當月簽約率只有8.5%。目前住宅庫存已經達到11.8萬套（另有56個項目預期11-12月入市，提供住宅可能超過2萬套），創造了2009年6月以來的最高點。按照目前的庫存消耗比，即使不再新增供應，消耗目前庫存也需要超過22個月時間。

　　來自房地產企業的數據也顯示，目前已公布三季報的131家上市房企三季度末存貨達9838億元，較去年同期的6788億大增44.93%，同時，131家房企今年6月底存貨為8759億元，第三季度環比上漲12.31%，存貨積壓跡象明顯。此外，131家房企經營性現金流為-632.5億元，同比下降16.37%，環比下降19.31%，其中，80家房企前三季度經營性現金流為負值，65家房企同比出現下降。截至目前，近七成一線房企前三季度未完成年度銷售任務的75%。

　　房價拐點將至

　　“作為成交重點和限購最嚴厲的城市，北京房價變動在房地產行業中更具標桿作用”，鏈家地產首席分析師張月認為，因此知名房企在北京價格下調也相對隱蔽和謹慎，但業績壓力并未有所緩解，作用于價格上不僅降幅會繼續增加，降價軌跡也漸趨明朗化。全國范圍內大型房企降價銷售潮雖然是在上海迸發，但預期未來的這種“輻射式”效應將逐漸向北京轉移，并傳遞至其他二三線城市。

　　根據鏈家地產市場研究部統計顯示，在今年入市的90個項目（多期開盤）中，已有53個調低當期售價，占比達到59%。“這意味著房企累計多月的降價意愿，在四季度已經開始逐漸迸發”。張月稱，從“銀十”市場情況來看，開發商與購房者之間的博弈程度越發激烈，買賣僵持現狀扭轉的臨界點即將到來。

　　北京中原地產三級市場研究部總監張大偉也對記者表示，目前房價下調趨勢已經非常明顯，調控效應已經逐漸顯現，特別是一線城市，可以說已經非常接近拐點。張大偉認為，如果本輪調控能夠持續到明年，那么預期明確的房價拐點將出現在明年3月左右。

　　大型房企領銜降價，一方面反映了現實的市場壓力和企業應對策略；另一方面則表明房價下行的趨勢更加明顯，不可逆轉。21世紀不動產首席分析師常智表示，在現有調控政策不出現松動的情況下，隨著更多開發商加入降價潮，房價下行趨勢將由一線和重點城市逐步向二三線城市蔓延，一些沒有實力的小型房地產企業，被市場淘汰的可能性很大。常智預計，隨著更多開發商加入降價行列，更大范圍的降價潮或將出現在1-2個月以后。

　　（潘秀林）