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責任編輯：李洪鵬
編者按
對于購房者來說,爛尾工程無疑是他們的心頭病。整治爛尾工程事關群眾切身利益、經濟發展和社會穩定。7月30日,濟南市住房城鄉建設局下發關于對全市爛尾工程項目摸底調查的通知,對購買了“爛尾樓”的消費者來說,或許迎來了解決問題的時機。濟南“爛尾樓”目前的總體情況如何,有沒有成功“復活”的樣本?整治“爛尾樓”的難點和經驗有哪些?近日,齊魯晚報·齊魯壹點記者進行了探訪。
外海中央花園小區,三期車庫8個月多還未建完。齊魯晚報·齊魯壹點見習記者 任玉停 攝
外海中央花園、火炬東第、中國盒子……這些樓盤都是濟南人所熟知的“爛尾樓”,近日,齊魯晚報·齊魯壹點記者探訪發現,其中部分“爛尾樓”仍然沒有明顯進展,未見動工跡象；也有部分“爛尾樓”雖然已經復工,但工程推進緩慢。
車庫復工8個多月
土還沒有挖完
一說起濟南的“爛尾樓”,不少人都會想到坐落于經十路上的外海中央花園。按照開發商的承諾,小區二期應該于2016年10月30日交房,三期應該于2017年年底之前交房。由于開發商資金鏈斷裂、經營管理等問題,導致二期、三期住宅爛尾,一千余戶業主延期交房兩年。
之后政府介入并主導外海項目復工,實行“破產重整司法程序”和“復工續建”雙線并行的方法,2018年10月,山東吉邦置業有限公司(以下簡稱吉邦置業)入場進行復工,讓苦等了兩年的業主看到了一絲“曙光”。
7月31日,齊魯晚報·齊魯壹點記者來到外海中央花園施工現場,發現二期十座高層建筑主體基本建設完畢,三期四座高層建筑主體二次結構也已出來,現場也有工作人員一直在進行施工。不過,業主代表們表示,施工進度其實并不快,他們不知道什么時候才能收到房。
“三期的建筑樓復工了近一年,才建起二次結構。”外海中央花園三期業主代表劉華介紹,還有三期的車庫,從2019年年初開始動工,如今土還沒挖完。而按照施工方公布的進度表,三期地下車庫計劃挖土29軸,目前只挖了24軸,另外車庫只有三分之一完成封頂,遇到雨天,雨水就會灌進車庫。
眼看著比外海項目開工晚的樓盤都已建成完善,而他們的“家”還只是個工地,業主們很著急。“現在我是一邊還著房貸,一邊交著房租,再拖下去真的受不了了。”劉華感嘆道。
續建工程復雜
要處理遺留問題
據了解,在外海置業進入破產重整程序之后,法院批準債務人實施復工續建,由破產管理人委托山東吉邦置業發展有限公司實施托管,負責項目二、三期的復工續建工作,為確保復工續建工作的推進,吉邦置業以借款形式提供前期復工建設資金,其復工建設資金和托管費用列入共益債務依法清償。
“不能把外海項目與其他正常樓盤的施工進度相比。”吉邦置業的一盧姓負責人表示,外海項目的復工續建工程比較復雜,由于不是外海原股東出資復工,而且在吉邦置業實行托管前,外海項目已停工幾年。“在這種情況下的復工,首先要界定好已完成的工程量,并對已經施工工程的質量進行檢測,才能確定返修方案,還要與各總包方和分包方確定后續合同履行問題。”
“我們不單單面對的是一個爛尾的工程,還有很多遺留的問題。”該負責人說,比如之前三期的原總包方因能力不符合標準被強行清場,但它并沒有抽走在濟南市質監站的施工備案,導致三期新總包方的施工備案遞不進去,從而導致三期無法獲得夜晚施工許可證、塔吊施工許可證等多個施工許可證,對施工進度造成了一定的影響。“不過三周前,相關問題已經解決,我們正準備開展夜間施工,搶回工期。”
另外,該負責人表示,二期于今年7月份完成了單體驗收,預計今年10月底完成綜合驗收并進入交付階段,三期預計明年3月底完成單體驗收,明年10月底完成綜合驗收并進入交付階段。“我們會根據實際的施工進度調整驗收時間,但只會早不會晚。”
對于車庫施工時間過久的疑問,上述負責人也作出了回應,“之前的開發商為了賣房子,竟然沒有先建車庫,而是先起了樓,這是嚴重的施工順序問題。”該負責人表示,之后他們又找了建筑設計院為建筑做了質量評估,并根據建筑設計院的測量報告不斷調整施工方案,“車庫剛開挖的時候,由于土壤濕度大,挖出來的全是泥水,挖土機沒法把土鏟起來,沒辦法只好先排水。”該負責人表示,車庫挖土還余百分之二十的工作量,“但是車庫的挖土工程和防水工程、鋼筋扎固工程都是同時推進的,并不會因為一個工程進度緩慢影響其他工程。”
破產重整草案未通過
但不影響業主交房
讓業主們擔憂無法收房的原因,除了復工進度緩慢,還有就是7月3日舉行的第二次債權人會議的失敗。會議上,因部分債權人投票反對,會議未能通過《重整計劃草案》,這意味著山東外海置業投資有限公司破產重組工作受阻,業主們離交房又遠了一步。
“為了《草案》能通過,能拿到房子,在破產管理人的勸說下,我們放棄了索要延期交房違約金。“劉華說,大部分業主為了盡可能拿到房,愿意放棄本該屬于自己的部分利益,但沒想到他們的妥協換來的仍然是會議的失敗。
據了解,在對山東外海置業投資有限公司破產重整一案中,涉及的債權方除了購房業主,還有建筑施工單位、抵押貸款銀行等多個債權方。而由破產管理人提交的《重整計劃草案》,就是對各債權方的債權調整及清償方案進行了確定,“可能其他債權方對于《草案》中確定的自己獲得的清償金額并不滿意,所以投了反對票。“劉華說道。
記者聯系到山東外海置業投資有限公司破產管理人,管理人稱,根據《企業破產法》第八十七條,管理人可以同未通過的表決組商議再表決一次,但雙方協商的結果不得損害其他表決組的利益。“第二次債權人會議結束后,我們也是積極在與投反對票的債權方進行溝通,開展二次表決。“管理人表示,有關二次表決的時間和表決方式,暫時還未確定。
隨后記者又聯系到槐蔭區臘山河街道辦事處政法科,政法科的工作人員表示,《重整計劃草案》未通過也不會影響到業主交房,“按照正常的法律手續,先走完破產重整司法程序,才能進行復工建設,但是外海項目是破產重整和復工續建兩條線并行,也就是說民生問題走到了司法程序的前面,這樣做就是為了實現業主交房的目標。”
不少開始復工
不確定因素仍很多
記者走訪發現,類似外海中央花園的情況還有很多,濟南不少“爛尾樓”近兩年來陸續開始復工。但因涉及歷史遺留問題,工程進展緩慢,未來具有太多不確定因素。
1日上午,齊魯晚報·齊魯壹點記者來到位于燕子山路15號的中國盒子小區,小區的東門已經安裝了車輛門禁桿,不過小區入住的業主并不多,正值上班高峰期,樓里零星走出一兩位年輕人。
據小區保安介紹,目前小區住的都是一些租房的年輕人,集中住在1號樓、2號樓和3號樓,其他樓基本上沒人住,門口臨街的部分商鋪都已經出租或變賣了。
中國盒子是山東大舜天成置業有限公司2006年11月進行開工建設。濟南市解決城市建設遺留問題領導小組聯合辦公室的資料顯示,2006年施工時,山東大舜天成置業有限公司手續齊全,但同年11月與燕山集團產生土地糾紛,施工被迫中斷。2009年4月,山東大舜天成置業有限公司在未重新辦理規劃、建設等許可手續的情況下復工。
后來,山東大舜天成置業有限公司資金短缺、手續不全,小區的電、水及暖氣都沒通上,相應的市政配套設施不完善,未通過竣工驗收,小區9棟樓也就此擱置,成了爛尾樓。
目前,經過各方努力,小區各項配套工程正在進行。近日,小區的電力電纜已鋪設完畢,這對于業主來說,無疑是意義重大的。不過,對于未來其他配套設備的完善,目前小區仍面臨著費用不足的情況。未來仍有很多不確定因素。
再如,火炬東第小區是唐冶片區第一塊招拍掛的土地,也是第一個五證齊全的房地產開發項目。早在2007年就已經動工,2008年開盤。樓盤一共三期,包括高層、花園洋房和聯排別墅,但因資金鏈斷裂,而導致項目爛尾。
齊魯晚報·齊魯壹點記者了解到2017年火炬東第小區復工。
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