隨著樓市調控的進一步深入，開發商之間對于剛需的競爭已經進入白熱化，特別是臨近年中，為了備戰上半年業績報，開發商們瞄準剛需，借樓市傳統紅5月彎道超車。從市場來看，開發企業已經由最初的普遍撒網，大規模集團作戰，到了現在步步為營，貼身肉搏的巷戰階段。

　　2012年是剛需購買年已經成為一個不爭的事實，而隨著樓市調控的進一步深入，開發商之間對于剛需的競爭已經進入白熱化。從最初的普遍撒網，大規模集團作戰，到了步步為營，貼身肉搏的巷戰階段。

　　和時間賽跑

　　其實，自島城版樓市限購令落地以來，開發商就已經開始了和時間的賽跑。在此背景下，一個簡單的道理就是，市場上具備購房資格的人將會越來越少。開發商要發掘新購房者的難度將越來越大，出貨速度可能成為這一波 “政策市”中的勝負手。

　　在目前的市場條件下，所謂的潛在客戶首先要滿足購房條件，不被限購所制約；其次，在房價不菲的情況下，有充足的購房資金，也就是買得起；再次，有購房意愿，或者具有買房的可能性。其中，前面兩項是硬性條件，后面一項則有回旋的余地。一位樓盤銷售代表告訴記者，“最好的客戶當然是具備以上三個條件，此類客戶是我們爭奪的重點。不過，即使客戶沒有購房意愿，只要具備了前面兩個硬性條件，也是我們爭取的對象，我們希望能給客戶創造出購房意愿。”

　　不過，具備以上三個條件的客戶顯然也是所有樓盤的必爭對象。樓市走到今天，參與其中的房企們已經沒有太多的回旋余地。以往市場所倡導的所謂錯位發展、錯位競爭，在越來越少的購房者面前顯得有些蒼白。如何爭取有限的客戶成為開發商絞盡腦汁思考的主題，在力求生存的環境下，一場激烈的近身肉搏在所難免。

　　存貨壓力大

　　根據銳理開創提供的數據，4月底全市住宅存量105819套，持續六個月處于10萬套以上的高位，按照目前去化速度需要兩年多才能去化完畢。

　　從目前來看，存量較高的區域主要為黃島、城陽、李滄、膠州、膠南，而競爭也主要集中在這些區域，尤其以近郊最為激烈，例如李滄區、城陽區，且以品牌開發商帶頭，如李滄萬達廣場、中南世紀城，城陽區的卓越蔚藍群島、龍湖悅瀾居、青特花溪地、金日紫都、御景尚都等。

　　“四月份，正陽東郡和御景尚都以每平方米五千多元的價格開盤后，我們的盤就明顯賣不動了”，城陽某樓盤銷售部負責人告訴記者，他現在的樓盤價格早就降到六千多，基本上已經到了成本價，再降可能性不太大，但是跟別的樓盤比還是有差距。“五月份壓力會更大，集團要求我們趕緊甩貨，到目前來看，我們完成的指標還不到全年的30%。”他告訴記者。而據了解，到目前，大多數開發企業連全年指標的30%都沒有完成。

　　業內人士告訴記者，除了存貨的壓力外，由于一季度地產行業遇冷，大多數的品牌房企更將目光集中對準了5月，相比多數失掉一季度銷售份額的房企希望能在5月旺季搶占市場，備戰半年報。

　　生存第一位

　　“現在價格就是王道”，業內人士張百忍告訴記者，從四月份成交上榜樓盤來看，前十名樓盤全為降價盤，且降幅都不低于8折。

　　如成交套數第一名的秀蘭·禧悅山，均價已經達到每平方米6000元左右，而周圍項目基本都在每平方米8000元；成交金額第一名的曉港名城，也由最初開盤時的每平方米1.7萬元降到現在的1.1萬元左右，折扣已經近六五折。

　　張百忍認為，現在快到決定生存與否的時候了，所以對開發企業來說，價格戰會越來越激烈，要想有成交量，必須有相應低的價格。

　　“如果說去年年底很多開發商對今年下半年還抱有幻想的話，那么現在他已經徹底絕望了，時間就是生命，誰先把樓賣出去誰就能生存下去，特別是對中小企業來說，這種現象更為嚴重。”張百忍認為。

　　“新一輪的爭奪戰爭將會呈現三個特點，第一，降價范圍會越來越廣泛，將從現在的城陽、李滄擴展到黃島、膠南、即墨、膠州，因為這幾個區域存量比較大，去化壓力很大，當然，戰區仍以近郊為主；第二，從品牌開發商之爭，范圍擴大到中小開發商加入競爭行列；第三，爭奪的客戶范圍也在擴大，從首次置業的剛需客戶，擴大到首次改善的準剛需客戶。”銳理開創的馬光明如此認為。

　　樓市成交，剛需成絕對主力

　　根據青島網上房地產統計數據顯示，4月份，全市成交新房3889套，其中新建住宅3526套，而在新建住宅中，90-120平方米之間的戶型最受歡迎，在所有戶型的比重升至41%。緊隨其后的是60-90平方米之間的戶型，成交量占40%。

　　前段時間本刊同青島新聞網聯合進行的購房置業調查也顯示，90%的購房者屬于剛需一族，其中，首次置業型購房者占據了高達65%的比例，在首次置業中， “婚房”則是一個強制性很高的購房方式，有不少購房者反映，與其單身購房，不如先租房來著輕松，但是不買房則不成婚。排在首次置業者比例之后的是改善型置業者，他們的比例占到了所有購房者的1/4，這部分購房者通過多年的積累有了比較可觀的資金，而其對于生活的憧憬也需要進一步滿足，此外，因為家庭成員的擴充或成長而亟須改善為大房也是其中原因。

　　“現在買房子基本上全是剛需族，特別是那些結婚買房的”，我市某房地產企業銷售部經理告訴記者。而從四月份成交排行榜來看，上榜樓盤也基本上都是剛需低價樓盤。無論是秀蘭·禧悅山，還是中南世紀城，其主力戶型定位皆為剛需一族所需要的90平方米以下中小戶型。

　　保剛需，政策導向很明確

　　3月22日，青島銀行總部率先在各分支機構實行首套房 8.5折利率優惠的舉動，在青島房貸市場激起軒然大波，而在此前，首套房基準利率甚至上浮已經成為島城房貸市場的常態。

　　隨著青島銀行首套房85折政策的出臺，日前，包括光大銀行在內的部分銀行已經開始實施首套房優惠利率，當然，對貸款者也提出了各種不同的要求。

　　據了解，首套房利率優惠在其他城市早已 “重出江湖”，如在南京，目前首套房利率優惠銀行已經增加到11個，其中最高優惠幅度達85折。

　　除了利率優惠外，公積金貸款方面也對首套房伸出橄欖枝。5月5日，廣州住房公積金管理中心重申，首套房90平方米以下最低可用兩成首付；在漳州，單職工家庭公積金貸款（首次使用）最高額度從15萬元上調至25萬元，雙職工家庭公積金貸款最高額度從25萬元調整為35萬元。

　　地方針對首套房的優惠政策層出不窮，中央政府關于支持首套房的態度也非常堅決。盡管日前住建部相關負責人稱并未剛需新政出臺，但是同時他們也強調，住建部有關 “抑制投資購房需求，支持合理購房需求”的政策一直未變。

　　我們剛需有力量

　　樓市調控是把雙刃劍，抑制的不僅僅只是投資客，還有剛需一族，特別是之前首套房認定和優惠利率的取消，讓眾多“剛需族”糾結不已，幸虧現在首套房利率開始有了松動，大部分剛需族看到了希望。

　　網上一位單身白領的MSN簽名是當下流行的凡客體，百余字的調侃道出了人買房的渴望：愛調控，不愛空調；愛一手樓，也愛二手樓；愛股市飆紅，更愛樓市快點環保。我不是投資客，我只想有間自己的房子，我和很多人一樣，我是“剛需族”。

　　“剛需族”不僅是首套房置業者，更包括青年置業人群、婚房主力人群、異地創業人群、保障性住房和改善性住房人群，其中80后所占比例最大。隨著新政威力的逐漸釋放，一些投資型購房需求已經漸漸淡出“置業圈”。在記者的走訪中，各個樓盤的銷售處已經幾乎看不到“投資客”的身影，“剛需”們成為支撐島城樓市的絕對主力。開發商也已經意識到，現在，誰能抓住“剛需一族”，誰就是贏家。

　　可以看出，新政嚴格“限購”、“限貸”顯著影響了市場有效需求的結構。雖然目前剛性、改善性、投資性需求均有不同程度的萎縮，但由于剛性需求購房選擇的彈性空間較小，因而變化相對較小；改善性需求與投資性需求由于其選擇較為靈活，在市場預期與“限購”的雙重影響下有效需求大幅減少。

　　另外，由于新政將二套房產的首付款比例提高，部分購房者由于首付款壓力較大，而選擇了較小戶型、較低總價的住宅。而近期住宅市場中在售的項目諸如青特城、御景尚都、祥泰·正陽東郡等總價相對較低的小區，也在一定程度上支撐了低總價住宅的大量成交。

　　那么，青島哪兒來的這么多“剛需”呢？“探究剛需，探究過去十年地產大牛市的造就，要從中國的人口紅利說起。從房價來看，只要人口紅利沒有結束，只要人口正增長，人們對房地產就有剛性需求。”這是眾多專家、業內人士的分析，“從人口結構數據來看，中國第一個人口出生高峰是1954年至1957年，第二個高峰是1962年至1969年，第三個高峰是1984年至1987年。而從目前的情況來看，正是如日中天的60后和初出茅廬的80后‘剛需’買家，支撐著房價。”

　　這個時代，許多人都在為房焦慮。多少“剛需族”生怕買不到房，能否付得起錢是其次，能物色到好的戶型和樓層，哪怕是買到品牌開發商的一套邊邊角角的房子，不少人也是心甘情愿趨之若鶩。他們是樓市購買力最真實的群體，在當下，他們只想擁有一個屬于自己的家。畢竟，誰都擁有追求幸福生活的權利。（記者 鞠培霞）