□本報記者 蘇茂華

　　王鋒 攝

　　2月28日，濟南市正式下發(fā)《進一步改進和加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，圍繞保障性住房建設(shè)、住房用地供應(yīng)、住房信貸政策、房地產(chǎn)市場秩序整頓等作出十條規(guī)定，其中的重要措施便是限購。如今，限購令已實行一個多月，濟南樓市發(fā)生了哪些變化？市場反應(yīng)如何？購房者又是怎樣的態(tài)度？

　　連續(xù)多日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，眾多開發(fā)商及購房者均持謹(jǐn)慎態(tài)度，開發(fā)商推盤數(shù)量較少，行事較為“低調(diào)”；購房者觀望氣息仍在持續(xù)，部分有投資需求的購房者迫于形勢轉(zhuǎn)向不受限購令影響的商鋪、寫字樓等，規(guī)避限購令對投資的限制。

　　開發(fā)商推遲開盤

　　有買房打算的孫先生，前段時間看好了位于二環(huán)南路上的一家大型樓盤的房子。開發(fā)商本來宣稱3月開盤，但一直到現(xiàn)在，孫先生也沒聽到任何該樓盤“開盤”的消息。“我覺得開發(fā)商是在故意推遲開盤。現(xiàn)在樓市調(diào)控政策還不完全明了，他們可能也在觀察市場變化。”孫先生猜測說。

　　跟孫先生一樣，不少準(zhǔn)備買房的人都發(fā)現(xiàn)，眾多開發(fā)商似乎變得“低調(diào)”起來，減少樓盤的宣傳力度，或干脆推遲開盤時間。

　　4月2日上午，記者致電數(shù)家在廣告上宣稱3月開盤的樓盤，得到的答復(fù)多是“我們推遲時間了”或者是“開盤時間沒定”；此外，對樓盤的房源數(shù)和價格，銷售人員也都稱“不確定”。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，推遲開盤是很多房產(chǎn)開發(fā)商面對政策調(diào)控時最常用的手段。尤其是在政策“消化期”內(nèi)，開發(fā)商普遍持謹(jǐn)慎態(tài)度，要么推遲開盤時間，要么僅僅推出少量房源試探市場反應(yīng)。

　　限購令下，還有不少開發(fā)商紛紛調(diào)整營銷策略，通過多種方式積極加以應(yīng)對，以期抓住購買者的心。

　　從實踐來看，開發(fā)商采取的策略呈現(xiàn)多樣化：有的主推剛需房，有的采取打折手段，還有的甚至打出“不限購”牌……

　　樓盤出現(xiàn)“兩極分化”

　　連日來，記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，限購令下一個典型新變化是：樓盤“兩極分化”現(xiàn)象較嚴(yán)重。具體表現(xiàn)為：以主要銷售對象為剛需群體的樓盤目前銷售情況較好，而大戶型或者高總價的樓盤銷量出現(xiàn)下滑。

　　上個月，市區(qū)東部一樓盤開盤，推出的房屋以100平方米左右的中小戶型為主，主要面向人群為首次置業(yè)者。記者在現(xiàn)場看到，前來選房的人絡(luò)繹不絕。

　　與這家樓盤相距不遠(yuǎn)的另外一個開盤的樓盤，推出的房屋戶型大小不一，面積從90平方米到300平方米不等。一個有趣的現(xiàn)象是：小戶型普遍銷售紅火，大戶型則少人問津。

　　21世紀(jì)不動產(chǎn)的置業(yè)顧問王先生介紹，限購、限貸等政策推出之后，購房者對中小戶型的關(guān)注度明顯高于大戶型。分析其中的原因，主要是高端住宅開始受到新政帶來的利空影響，尤其是首付款比例提高、限購令和信貸政策對市場影響較大。

　　商品房成交量下降

　　從濟南樓市成交數(shù)據(jù)來看，在限購令出臺前后，樓市曾上演了一次“大瘋狂”。

　　整個2月，調(diào)控政策一輪更比一輪嚴(yán)，全國樓市成交量一片哀號。在不少業(yè)內(nèi)人士看來，越來越嚴(yán)的限購令下，投資買房者將會有所減少，市場交易量也會有所下降。

　　但濟南樓市的表現(xiàn)卻異乎尋常。濟南某網(wǎng)站的統(tǒng)計人員發(fā)現(xiàn)，就在2月21日，落實國務(wù)院調(diào)控精神的“魯八條”出臺后，市場出現(xiàn)一股恐慌性的搶購潮。此后的一周時間內(nèi)，濟南樓市的商品房成交量飆升到4238套，這也促使2月份濟南房地產(chǎn)市場的成交量高達11282套，再一次刷新了濟南樓市的成交記錄。

　　按照濟南市建委公開資料，2010年，濟南市共成交19864套商品房。今年2月份，一個月就已超過去年半年多的成交量。

　　專業(yè)人士指出，其實限購令出臺前，市場已有所反應(yīng)，購房者希望盡快購房，開發(fā)商也相應(yīng)集中簽訂購房合同，辦理購房手續(xù)，促使限購令出臺前后幾天數(shù)據(jù)爆炸性增長。

　　如今限購令出臺一個多月，成交量有何變化？“今年3月和去年同期相比，濟南市新建住房成交量已下降15%至20%，這說明限購令出臺后對這個城市房地產(chǎn)市場影響較為明顯。”長期關(guān)注濟南房地產(chǎn)市場的山東中原物業(yè)顧問有限公司投資顧問部副總監(jiān)薄夫利說。

　　分析人士表示，限購令出臺之后，市場觀望情緒再度高漲，許多購房者都選擇觀望；而從二手市場的表現(xiàn)看，賣方市場也同樣進入了觀望期，許多房東都把房產(chǎn)“轉(zhuǎn)售為租”，以規(guī)避限購令以及之后國家出臺的相應(yīng)調(diào)控政策的影響。此種背景下，商品房成交量下降在所難免。

　　購房需求被抑制

　　本打算今年上半年買房的李歡，這段時間陷入迷惘。“我決定還是再等等看，看房價到底能不能降下來。或許，下半年才是出手購房的好時機。”他說。

　　雖然房地產(chǎn)市場一輪又一輪的政策，主要針對的是房地產(chǎn)市場，但是最普通的購房者卻受到了重大沖擊。在新政面前，很多人不得不重新考慮自己的購房時機。

　　多家大型房產(chǎn)中介的工作人員表示，限購令剛剛實行時，市場觀望氛圍特別濃厚，很大一部分購房者主動打消了馬上購房的念頭。如今一個多月時間過去了，這種觀望還在繼續(xù)。很多人來中介后，并不咨詢房源信息，而是打聽他們對政策的意見和看法。“限購令雖然在短時間內(nèi)很難起到迫降房價的作用，但也開始讓購房者轉(zhuǎn)入觀望狀態(tài)。從目前的情況分析，這種觀望還將持續(xù)一段時間。”

　　還有部分人放棄買房是因為受限。已經(jīng)有兩套住房的王先生，本打算今年再買套面積大點的房子給孩子作為婚房，限購令則讓他的這一想法破滅。“說實話，限購令真的讓我措手不及。”王先生說。

　　分析機構(gòu)認(rèn)為，由于限購、限貸政策的約束，有相當(dāng)一部分的購房需求被抑制。而對于那些符合購買資格的購房者來說，有的是迫于信貸壓力，有的是持幣觀望。這些都影響了商品房的交易行為。

　　限購“屏蔽”投資者

　　由于限購令對購房者的身份與購買套數(shù)做出了明確界定，讓眾多投資客紛紛罷手，或轉(zhuǎn)向非限購區(qū)域，或轉(zhuǎn)向商業(yè)房產(chǎn)。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前已有部分民間小股投資者轉(zhuǎn)移陣地，將資金從住宅市場抽出，轉(zhuǎn)向其他領(lǐng)域。

　　對此，業(yè)內(nèi)人士表示，這主要是限購令很好地“屏蔽”掉一部分投資、投機客的緣故。他們的大量退出，對于剛性需求者來說，無疑是個利好消息。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，對于那些準(zhǔn)備購置新房的新人來說，如果在資金實力有限，不能購買大戶型的情況下，購買小戶型也是個不錯的選擇。

　　商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)升溫

　　限購令帶來的，還有商業(yè)地產(chǎn)的升溫。

　　由于限購令指向的是住宅市場，而對商業(yè)地產(chǎn)沒有任何限制，這意味著大量熱錢將涌入商業(yè)地產(chǎn)。從去年下半年開始，全國范圍內(nèi)的寫字樓、商鋪等商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)品不斷升溫，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展前景廣闊。

　　而在濟南，商業(yè)項目也變得更加活躍起來。搜狐焦點網(wǎng)公布的3月21日至3月27日濟南商品房交易周報顯示，商業(yè)用房共成交107套，增加99套，漲幅約為12倍。

　　分析人士表示，在當(dāng)前調(diào)控與限購條件下，以商鋪、寫字樓等為代表的商業(yè)地產(chǎn)因回報率相對穩(wěn)定而火速躥紅，商業(yè)地產(chǎn)項目受到空前關(guān)注，這是新政下的一個新趨向。

　　房價上漲預(yù)期低于以往

　　盡管部分城市限購令已經(jīng)實施了一個月左右時間，一些正在實施限購令的城市也同時出臺了“限價令”，很多等待購房者卻發(fā)現(xiàn)，自己所在城市的房價并未發(fā)生明顯變化。

　　泰山管理學(xué)院特聘教授解鵬認(rèn)為，各地相繼出臺的限購令必然對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，必然抑制房價的過度上揚，但是，他不認(rèn)為房地產(chǎn)價格會大跌。限購令對濟南房價的影響，從目前的市場反應(yīng)來看，更多的是起到了一個穩(wěn)定作用。“改善和投資的需求仍然存在，另外，大跌對中國的經(jīng)濟發(fā)展以及銀行的良好運轉(zhuǎn)都極為不利。”

　　解鵬表示，限購令對購買的限制和市場的觀望，必然影響房價的上漲。另外，限購令主要指向一線城市和住宅，這樣二、三線城市將迎來房價快速上漲的時期。目前，國內(nèi)大地產(chǎn)商已經(jīng)大規(guī)模布局二、三線城市，游資也會隨后“跟進”。所以，一線城市房價上揚受抑，二、三線城市房價迅速上行，可能是今年中國房地產(chǎn)的走勢。