7月24日，合肥市蜀山區(qū)自主創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)基地配套公租房的建設(shè)工地上，工人們在早間施工時段抓緊施工。新華社記者郭晨攝
數(shù)據(jù)顯示，截止到2013年7月，全國住宅均價已經(jīng)連續(xù)14個月環(huán)比上漲，其中一線城市漲幅最大。而廣州作為多年來一線城市中的“價格洼地”，也因新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅有5個月領(lǐng)漲全國，逐漸與北京、上海、深圳等城市看齊。
今年的樓市調(diào)控曾被稱作“史上最嚴(yán)”，下半年的房價走勢如何？日前，中央政治局會議提出未來要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這一表態(tài)會對下半年的樓市投資前景產(chǎn)生怎樣的影響？圍繞這些問題，南方日報記者采訪了多位業(yè)內(nèi)專家，為投資者提供參考。
【案例】
“這半年廣州房價漲太猛了！”廣州市民王小姐感慨說。2012年5月，王小姐因結(jié)婚所需，買下了廣州海珠區(qū)濱江東某樓盤的二手房，單價為2.1萬元/平方米左右。由于資金所限，當(dāng)時王小姐選擇的是一套68平方米的小兩房，除去稅費，成交的總價約為150萬元。
今年春節(jié)后的3月份，王小姐開始考慮生小孩的問題，感覺兩房一廳不太夠用，想換一套三房。于是，王小姐和丈夫找了小區(qū)附近的中介詢問價格，得知自己所住樓盤的均價已經(jīng)漲到了2.5萬元/平方米左右。
“一年不到漲了接近20%，覺得價格有點高了。”王小姐說，她所在小區(qū)最小的三房是102平米，按2.5萬元/平方米的單價計算，不含稅的總價也要去到250萬元以上，加上稅費可能要280萬元左右。因為價格超過了承受能力，王小姐只好暫時壓下了換房的念頭。
今年7月底，王小姐的一個朋友想買房，咨詢她所在小區(qū)的價格。王小姐上網(wǎng)一搜，頓時傻了眼。“質(zhì)素好一點的兩房單價都開到2.9萬元/平米了，三房根本就沒有300萬以下的！看來在市區(qū)買三房是根本沒戲了。”
【市場】
廣州：樓市量價齊升或繼續(xù)上漲
在一線城市中，廣州過去常以“價格洼地”面貌出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士指出，今年上半年以來廣州住房均價領(lǐng)漲全國的事實說明，這個價格洼地正逐步被填平。
根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1-6月份，廣州新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅分別為4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%，6個月中有5個月漲幅位居全國第一。
CREIS中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)指數(shù)顯示，上半年十大城市價格均連續(xù)上漲。從不同城市上半年月均環(huán)比漲幅來看，廣州漲幅最大，為2.38%。其次為北京、深圳，漲幅分別為2.11%和1.95%。從上半年房價同比漲幅來看，廣州、北京、深圳、上海分別為11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。廣州漲幅依然全國領(lǐng)先。
“今年房價每平方米漲了3000-5000元左右”，廣東中原地產(chǎn)代理有限公司物業(yè)部副總經(jīng)理潘婉霞介紹說，“舉個例子來說，假如2003年至2008年間在天河北地段買房子，房價大約在15000-18000/平方米之間，而今年去買，房價就漲到了20000-22000/平方米左右。”
據(jù)悉，廣州市國土房管局最新發(fā)布的6月份樓價報告顯示，今年上半年廣州一手住宅均價攀升至16082元/平方米，比去年上半年漲了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均價房子計算，去年上半年購買可比今年購買節(jié)省約22萬元。
數(shù)據(jù)顯示，一手住宅網(wǎng)簽均價漲幅達(dá)到18.1%，遠(yuǎn)超出預(yù)期7.5%左右的年度房價控制目標(biāo)（城鎮(zhèn)居民可支配收入增長幅度），也高于同期廣州12.4%的GDP增長幅度。
在房價大幅上漲的同時，成交量也出現(xiàn)上漲。廣州市國土房管局發(fā)布的6月份房價報告顯示，今年上半年廣州市一手住宅網(wǎng)簽面積達(dá)到393.51萬平方米，比起去年上半年的293.12萬平方米，增加了100萬平方米左右。同時，一手住宅銷售總額達(dá)到632.84億元，比去年上半年的399.08億元增長了58.6%。
“現(xiàn)在廣州樓市出現(xiàn)了量價齊升的現(xiàn)象。成交量較去年相比，上漲了30%以上，房價也同時上漲了18%以上。”廣州中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，對于政府來說調(diào)控難度很大。黃韜認(rèn)為，假如按照這個趨勢發(fā)展下去，廣州房價還會繼續(xù)上漲，房價增幅達(dá)到30%都有可能。政府如果再不出臺措施，房地產(chǎn)市場可能會失控，甚至?xí)霈F(xiàn)接近崩盤的可能。
全國：百城均價連續(xù)14個月環(huán)比上漲
“以往在全國范圍內(nèi)，對樓市進(jìn)行調(diào)控后樓價會在半年到一年內(nèi)反彈，而今年在三個月以內(nèi)就出現(xiàn)了反彈現(xiàn)象。”黃韜說。
8月1日，中國指數(shù)研究院最新的中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)。根據(jù)其對100個城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2013年7月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10347元/平方米，環(huán)比6月上漲0.87%，自2012年6月以來連續(xù)第14個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.10個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年7月相比上漲7.94%，漲幅比上月擴大0.54個百分點。
事實上，仔細(xì)研究數(shù)據(jù)，上半年百城均價已經(jīng)創(chuàng)造了多個紀(jì)錄。2013年上半年，百城住宅均價累計上漲4.55%，其中4月百城均價首次超過萬元，達(dá)10098元/平方米；3月百城均價環(huán)比漲幅則以1.06%達(dá)到2011年2月以來的最高水平；到6月，百城均價同比又以7.40%成為2011年10月以來的最高值。
8月3日，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭在其新浪微博發(fā)起了一個名為“曬曬你的房價漲幅吧”的活動。在帖子中，楊紅旭曬出了上海張江板塊和張江湯臣豪園項目的價格走勢，當(dāng)前房價比去年9月上漲二成，比去年5月上漲近三成。
在跟帖中，全國各地的網(wǎng)友紛紛描述了當(dāng)?shù)胤績r的變化，不同城市和不同區(qū)域之間差異巨大，其中一線城市相對二三線城市漲幅可謂驚人。網(wǎng)友“海的心情_sxsy”說，北京東三環(huán)首城國際2011年1月3.4萬/平方米，現(xiàn)在則漲到了5.5萬/平方米。而西安含光門小戶型2010年3月5833元/平米購入，現(xiàn)在二手房價格6800元/平方米不到。
網(wǎng)友“雪之凌城”說，自己去年8月買入一套深圳福田景田片區(qū)二手兩房，當(dāng)時價格為2.2萬元/平米，現(xiàn)在2.9/平米。網(wǎng)友“青蛙sz”則透露，2010年3月購入的蘇州新區(qū)輕軌房，2011年最高點漲幅約兩成，目前基本回到原價。
【分析】
樓市剛需強勁供需不平衡
“廣州作為一線城市，外來人口多，人口流量大，剛需強勁”，廣州市番禺金業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部經(jīng)理告訴記者，買房人群以剛性需求為主，純投資行為較少。同時，小戶型住宅銷售狀況較好。他認(rèn)為，廣州房價大幅上漲，根本原因在于市場供需不平衡。
潘婉霞表示，廣州房價上漲的原因還包括政策影響。4月22日，廣州市國土房管局發(fā)布《關(guān)于落實廣州市房地產(chǎn)市場調(diào)控政策加強房地產(chǎn)監(jiān)管的通知》，要求住宅預(yù)售價格需網(wǎng)上申報。受政府宏觀調(diào)控影響，樓市發(fā)盤量減少，從而導(dǎo)致供不應(yīng)求。此外，潘婉霞認(rèn)為，目前投資渠道不多，房地產(chǎn)投資仍然是投資的主要渠道，這也會造成廣州房價上漲。
黃韜認(rèn)為，廣州樓市之所以漲幅過快，還與地王頻出有關(guān)。地王出現(xiàn)高出市場預(yù)期，導(dǎo)致周邊樓盤價格上漲。此外，人民幣貶值，購買力下降也是導(dǎo)致樓價上升的因素之一。
“在一、二線城市為主的市場，大中型房企與大型品牌房企的市場占有率增加，無論是開發(fā)銷售的樓盤個數(shù)還是所在區(qū)域面積，所占比率均有提高，而他們開發(fā)的樓盤售價往往比中小房企開發(fā)的同類別產(chǎn)品要高，這就拉高了一個區(qū)域的房價均價。”房地產(chǎn)和金融投資專家陳真誠說。
陳真誠認(rèn)為，由于競爭加劇，中小房企為了能參與競爭，紛紛效仿大中房企開發(fā)較高檔次、高定價的樓盤，這些樓盤的高定價會拉高該區(qū)域市場的房價均價。而與此同時，上半年上市的樓盤不少是近幾年土地高熱期房企所拿地塊，有些甚至是當(dāng)年的“地王”，消耗土地的價格上漲，也會以成本方式助推房價上漲。
“持續(xù)調(diào)控下開發(fā)貸款利息上浮，再加上持續(xù)通貨膨脹，使得房企融資總成本提高。”陳真誠說，尤其一些中小房企從民間融資渠道高息融資，融資成本以及財務(wù)管理成本上漲，也是推動房價上漲的一個因素。而近幾年持續(xù)通貨膨脹，導(dǎo)致房企開發(fā)樓盤所采購的建材、建筑施工、設(shè)備、服務(wù)以及內(nèi)部管理成本、人力工資等采購成本上漲，推動房價上漲。
【趨勢】
下半年房價漲幅或放緩
業(yè)內(nèi)人士指出，針對當(dāng)前房價持續(xù)上漲態(tài)勢，中央及地方政府并未因此而再次出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施。不久前召開的政治局會議曾提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，這表明樓市調(diào)控的總目標(biāo)不變，但會議并未提及樓市調(diào)控。
對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前政府對于房地產(chǎn)市場政策和走勢的表態(tài)較為曖昧，這和宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”的階段特征密不可分。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地產(chǎn)市場投資拉動宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中有升的角色還要繼續(xù)扮演。因此，只要下半年市場和房價不出現(xiàn)報復(fù)性反彈，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不會有太大變化。
“一些買房者甚至掌握了一調(diào)控就買房的‘規(guī)律’，這是不信任政府樓市調(diào)控的表現(xiàn)。”對于剛召開的政治局會議，黃韜表示，不提樓市調(diào)控是政府實行溫和經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)。政府知道樓市存在的問題，但現(xiàn)在主要著手發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)。
張宏偉認(rèn)為，從未來市場層面趨勢來看，今年下半年流動性會適度收緊，房價增幅或放緩。但總體來看，由于下半年大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)還不太缺資金，以及一二線市場供求關(guān)系相對合理性，這些城市在當(dāng)前還不會出現(xiàn)下跌的風(fēng)險，即使下半年市場流動性稍微收緊，下半年仍然不會出現(xiàn)大范圍的“以價換量”的“降價潮”。
但是張宏偉也指出，不排除個別房企由于經(jīng)營不善資金面的問題或今年上半年在土地市場用力過猛，投入資金過多，周轉(zhuǎn)不開而導(dǎo)致的局部降價的現(xiàn)象。潘婉霞則透露，廣州房價在過去幾個月連續(xù)上漲幅度太大，現(xiàn)行樓市價格超越了三到四成客戶的價格承受力范圍，“這在一定程度上會抑制需求，減緩下半年房價的上漲幅度”。
【建議】
一線城市與中心城區(qū)房產(chǎn)是首選
盡管房價已進(jìn)入高位，但在目前投資渠道較為狹窄、樓市上漲的情況下，不少專家認(rèn)為，房產(chǎn)仍為不錯的投資選擇，買房依舊是“越早越好”。
“樓市相對穩(wěn)定，即使在漲速較慢的兩年前，房價漲幅也可達(dá)到8%-10%，今年上半年房價上漲6%”，張宏偉說，“房地產(chǎn)保值是肯定的，就增值來講，有的城市一年收益率可達(dá)15%以上。”
張宏偉建議，房產(chǎn)投資首選一線城市。其次可考慮二線城市的核心區(qū)域。這兩個區(qū)域人口流量大，價格高，投資風(fēng)險最小，升值空間最大。對于購買力較弱的首次置業(yè)者，張宏偉建議，選擇交通方便、地鐵沿線地區(qū)，這里房價與市中心相比較為便宜，綜合性價比高。
潘婉霞也表示，股市和黃金實用性小，投資風(fēng)險較大。房地產(chǎn)既可使用又能保值增值，比較保險，是一種較為理想的投資渠道。對于純投資客，潘婉霞認(rèn)為，可選擇升值幅度大、出租回報高以及地段好的樓房。就廣州而言，越秀區(qū)、珠江新城升值潛力最大。
對于購買力較強的改善型買家，廣州市番禺金業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營銷部經(jīng)理認(rèn)為，改善型買家可能由于家里人口增多或是原先居住地偏遠(yuǎn)而考慮入手房產(chǎn)，建議選擇市區(qū)，這里交通醫(yī)療較為方便。其次，可選擇學(xué)校附近，方便兒女接受教育。最后，他建議選擇品牌開發(fā)商，物業(yè)管理有保障。
不過，也有專家指出當(dāng)下房價已處高位，投資因更審慎。陳真誠就認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)泡沫普遍存在、房地產(chǎn)市場不明朗的情況下，對于房地產(chǎn)投資應(yīng)謹(jǐn)慎。
黃韜則表示，現(xiàn)在投資房地產(chǎn)屬于高位投資，賺錢會相對較少。同時，樓市可能會在小階段內(nèi)出現(xiàn)波動，有些樓盤會保值增值，但也有些樓盤將來會出現(xiàn)風(fēng)險。“房產(chǎn)投資不要貪圖便宜，要看好地段、規(guī)劃和供應(yīng)量。此外，選擇品牌房企升值空間較大。”（南方日報記者 牛思遠(yuǎn) 實習(xí)生 趙蘭靜）
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