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　　今后，新建商品房的預售資金將被戴上“緊箍”，專款專用避免購房款被開發商私自挪用，大大降低了樓盤爛尾的風險。

　　12日，山東省住建廳印發《山東省商品房預售資金監管辦法》(以下簡稱“辦法”)，自今年3月1日起施行。根據該辦法，對商品房預售資金實行全程監管，根據工程進度4個節點確定房企監管資金使用比例。據了解，此舉將影響那些對資金鏈敏感的房企，不過這也更好地保障了購房者的利益。

　　關鍵詞1 專款專戶房企不開專用賬戶拿不到預售證

　　據了解，商品房預售資金是指房地產開發企業預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款。

　　按照辦法，商品房預售資金實行全程監管，自開發企業取得《商品房預售許可證》開始，至取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案證明文件終止。房企申請商品房預售許可前，應當選擇監管銀行名錄內的商業銀行，按照一次商品房預售許可申請對應賬戶的原則，開立商品房預售資金監管專用賬戶。監管賬戶應當按幢或者多幢開立，并由房地產主管部門、監管銀行、房企三方簽訂商品房預售資金監管協議。未開立監管賬戶的，房地產主管部門不得核發預售許可證。

　　關鍵詞2 監管賬戶房款交付、退還都不經房企的手

　　辦法還對預售資金收存作出明確規定。商品房預售資金應當全部存入監管賬戶，房企不得直接收存房價款。購房者與房企簽訂商品房預售合同后，房企應當盡快進行預售合同網簽，同時根據合同相關約定，向購房者出具《商品房預售資金監管收存通知單》。購房人憑通知單將預售資金存入專戶后，房地產主管部門按規定辦理商品房預售合同備案。申請按揭貸款的，購房人將首付款存入監管賬戶后，并書面委托貸款銀行將發放的按揭貸款足額轉入監管賬戶。

　　房企應當將商品房預售資金監管相關規定告知購房者，將監管銀行、監管賬戶等信息在商品房銷售場所顯著位置公示，并在商品房預售合同中予以明確。

　　當購房人申請解除商品房預售合同后，房款怎么退還?辦法規定，房企和購房人協商一致或者生效法律文書判決解除預售合同的，可到房地產主管部門申請撤銷網簽備案。符合規定的準予網簽備案，并出具《商品房預售資金監管解除通知單》。監管銀行按照解除通知單和生效法律文書，將監管資金退回購房人指定的個人賬戶或貸款銀行賬戶。

　　關鍵詞3 資金留存預售資金全程按照比例進行監管

　　以前一些房企收取商品房預售資金后，本應用于工程建設，但被開發企業私自挪用，造成工程難以為繼導致樓盤爛尾。據相關部門負責人介紹，實行商品房預售資金監管是保證商品房項目如期建設、按期交付的重要制度，是維護廣大購房者合法權益的重要保障手段。

　　為加強監管預售資金的使用，該辦法規定，房地產主管部門在核發預售許可證時，按照批準預售的商品房面積與商品房預售資金監管標準的乘積，確定預售資金監管額度。按照工程建設進度分為4個控制節點，當建成層數達到規劃總層數一半時，監管資金留存比例為60%-70%;當主體結構封頂時，監管資金留存比例為30%-35%;當單體竣工驗收合格時，監管資金留存比例為15%-18%;當取得房地產開發項目竣工綜合驗收備案文件時，監管終止。

　　房地產主管部門可根據房企信用狀況、資質等級等情況，適當降低商品房預售監管資金留存比例，但最多不得超過5個百分點。房企申請使用預售資金監管額度以內的資金，應當按照工程建設進度控制節點提出用款申請。

　　按照我省“從嚴掌控新建商品房預售許可條件，鼓勵推行現房銷售”的要求，各地可提高商品房預售許可條件。濟南施行升級版限購新政以來，要求規劃12層以下住宅單體主體結構完工，12層以上住宅單體主體結構完成一半(不少于12層)后，方可辦理商品房預售許可。

　　關鍵詞4 違規制約資金不入專戶嚴重的可暫停網簽

　　房企出現違規行為時有何制約措施?辦法規定，房企未按規定將商品房預售資金全部存入監管賬戶的、變相逃避商品房預售資金監管的、未按規定使用商品房預售資金的、提供虛假材料以及其他違反該辦法或者監管協議的行為，房地產主管部門責令其限期整改，記入企業及從業人員信用檔案，情節嚴重的可暫停其預售合同網簽業務，并依法予以行政處罰。

　　【為治理爛尾樓曾做的努力】

　　2016年8月，省政府辦公廳印發了《關于做好房地產領域易發問題治理工作的通知》，根據爛尾樓盤的不同類型，分別給出了3條“處置路徑”。對于挪用預售資金造成的爛尾項目，可敦促開發企業籌措資金，恢復項目建設;對于企業自身無力實施的項目，可協調其他有實力的開發企業接盤，盡快復工并達到竣工交付條件;對于債權債務復雜、難以協調接盤的項目，可借鑒三聯彩石山莊項目的處理模式，按“購房者債權優先受償”的原則，通過司法途徑妥善解決，保護購房者權益。

　　[爛尾樓·那些已盤活的]

　　山久水園

　　位于茂嶺山路上的山久水園原由山東晨光地產開發，后因開發商資金鏈斷裂導致停工。2012年業主發動自救，建設方港基公司接手該樓盤，并于2012年10月19日復工，2015年10月交房。彩石山莊

　　是三聯集團于2006年推出的房地產項目，也成為濟南一大爛尾樓盤。殃及2000多名購房者，引發長達8年多的維權。不過，最終的結局是圓滿的：購房者優先受償，房企接手項目。省市兩級法院運用法治思維、法治方式成功處置此案，也成為“經典案例”廣受好評。山師北街8號院

　　地處濟南繁華地段的“山師北街8號院”面積10畝。2009年年底，該地塊以1.92億元的價格一舉奪得濟南“地王”。閑置5年多后，昔日“地王”身價縮水4380萬元被拍下，并以驚人的每平方米兩萬七八千元的房價“復活”。

　　[爛尾樓·那些仍掙扎的]

　　槐苑欣城

　　因開發方股權之爭，槐苑欣城成了濟南西部著名爛尾樓。從2004年破土動工到現在，整個工程已持續10多年。現在開發商之間的股權之爭基本解決，目前已取得三證合一后的合法資格。區里也給市政府打了報告，希望能夠在處罰到位的情況下，在開發商具備合法建設資質的情況下，盡快讓槐苑欣城復工。中國盒子

　　位于燕子山路的中國盒子也是一處“有名”樓盤。2006年大舜天成拿到這片地的開發權，6棟是12層的高層住宅，名為中國盒子;另外3棟是6層的多層商品房，名為炫立方。但由于開發商違規加蓋以及缺少相關證照，中國盒子被要求“停工禁售”。

　　【這一點還挺重要】預售資金不得用于償還股東個人債務

　　本報前不久報道的“太陽都市廣場業主眾籌救樓盤”一事，樓盤開發商因陷入借貸糾紛，因此預售保證金被法院劃扣，導致工程陷入停頓。此前，河北某商品房項目預售監管資金因股東債務糾紛被多家法院凍結、劃扣。住建部認為“納入監管賬戶的預售資金不是開發企業資產，不應用于清償開發企業的債務，更不應該用于清償股東的個人債務”，并就此向最高法提出協商研究。近日，最高法在對住建部的復函中明確指出，“商品房預售資金屬房地產開發企業所有，但不能用于償還房地產開發企業股東個人債務”。