□本報記者　崔榮杰　實習生　林彥銀
　　在兩年前,濟南的商業地產還處于“起步”階段,并一度出現了“商住價格倒掛”的現象,許多市中心的商業地產項目,其價格還不如相同區域的住宅。而經過去年和今年的發展,尤其是今年面臨的住宅限購的局面,讓濟南市商業地產項目走向火熱,商業地產項目呈現遍地開花之勢,而專家和業內人士也指出,濟南商業地產要走向一片繁榮,還有很長路要走。
　從“商住倒掛”到“一枝獨秀”
　　談濟南的商業地產就不能不提原來商業地產那段“黯淡”的日子。兩年前的濟南商業地產,不僅供應量小,而且增長緩慢,很不受樓市資金的“待見”。
　　2009年的濟南住宅市場,經歷了一段“燥熱”,但這份熱度與商業地產無關。商業地產一直顯得默默無聞,增長緩慢,以至于出現了“商住價格倒掛”的現象。一些熱點區域商業地產的價格低于住宅價格。監測數據顯示,2009年濟南商業地產總供應量為23.25萬平方米,其中新增9.52萬平方米,全年成交15.06萬平方米。在價格方面,“底商”到2009年底每平方米上漲了2695元,漲幅為19%,而純商業地產相比“底商”則表現得不是很好,2009年成交量只有4.64萬平方米。2009年商業地產市場供應不足,可選擇范圍小,在售項目均位于傳統商圈邊緣,商業氛圍一般。同時,產品搭配不合理,價格提升難度較大,許多在售項目面積過大,讓投資者買不起,市場需求受到抑制。
　　而2011年的統計數據顯示,今年一季度以來,濟南的商業用房和辦公寫字樓銷售呈現進一步增長跡象,尤其是三月份,濟南辦公寫字樓網簽面積同比上升了42.27%,均價同比上升了71.72%。商業用房網簽面積同比上升了4.53%,均價同比上升了12.50%。
　　業內人士指出,目前濟南的商業地產,無論從供應量還是價格,都已經頗具規模,已經呈現“一枝獨秀”之勢。

　老商圈擴容新商圈興起　濟南商業地產攤子“越來越大”
　　細心的市民走在街上可以發現,在一些新建小區周邊,一條條商業街正在蓬勃興起。以和平路附近為例,就新興起了誠基中心小區開發的泉城新時代商業街和文華園小區配建的蘋果城等商業街,沿街商業店鋪越來越多。而一些成熟小區的商業配套更是不斷升級換代,陽光100美樂匯更是引進了零售業巨頭沃爾瑪和星級酒店,使得商業配套發展成為了一個新的商圈。
　　而在大觀園和泉城路商圈,一場老商圈“擴容運動”正在蓬勃興起。大觀園商圈新添了體量龐大的萬達廣場和財富自由港。而“金街”泉城路上更是紅紅火火,塔吊少了,商場空前多了。泉城路作為省城的“金街”,以前總因為一些原因受到不少人的詬病,包括一到節假日出現的“沿街擺攤”現象,兩邊的玻璃商業房里充斥著幾十元一件的衣服,這些讓人感覺與泉城路商圈的定位不符。不少挑剔的消費者表示,“逛泉城路感覺東西不高檔,不夠時尚也沒有品位”,還有人說,“在泉城路買服裝除了貴和之外,基本上檔次都不高”。
　　而目前泉城路已經非比尋常,恒隆廣場很快要投入使用,對面的紅尚坊進度也很快,泉樂坊早已經開業。
　　調研數據顯示,泉城路商圈內即將開放的恒隆廣場等商業項目預計給泉城路新增商業總面積20萬平方米。通過這些項目的介紹以及招商信息,記者發現這些新的商業項目不約而同地定位在了中高端。業內人士指出,新增的這些商業項目多為中高檔,這些項目的建成使用將會使泉城路商圈成為當之無愧的省城商業中心帶,商圈內絕大多數都是滿足中高檔消費需求的業態組合,這也為商圈成為城市商業中心打下一個堅實的基礎。
　　記者發現,不僅是各商圈都在擴容,更重要的是各商圈在擴容過程中進一步明確了自己的定位,一些主力店的入駐,帶來了人氣和商氣,各商圈間進一步融合和促進,使得濟南商業地產進入一個良性循環的階段。
　　在目前的濟南商業地產中,大觀園商圈、泉城路商圈、經四路商圈、英雄山片區商圈、西市場商圈、東部新區商圈等新老商圈的地位進一步鞏固,各自的特色更加鮮明,使得濟南商業地產越來越成為“一盤棋”。

限購下樓市資金　流向商業地產
　　近期,濟南商業地產的一些動作頗為引人關注,在住宅限購的背景下,商業項目的空前活躍成為目前樓市的一大特點。
　　上月,歷下區召開服務業項目招商推介會,推出商貿服務業載體項目、高端寫字樓等44個項目,推介地塊總面積約460畝,推介項目載體總建筑面積約340萬平方米。這些項目中,最受關注的是位于泉城路商圈的一大批商業地產項目的招商,其中包括即將投入使用的恒隆廣場、泰府廣場和希努爾大廈等項目,此次推出的商業地產招商項目可謂“龐大”,這些項目招商完成后,泉城路商圈將進一步提升。而就在泉城路商圈“風風火火”招商時,濟南另一老商圈“大觀園商圈”也“不甘示弱”,四月份也推出商業地產項目進行招商。20日,位于大觀園附近的財富自由港商務大廈項目正式開始對外招商。記者在現場了解到,該項目位于大觀園附近,現已基本竣工,總建筑面積21000平方米。而目前1-5層商場及寫字樓已經具備招租、招商條件,現正在對外招商。對于招商的情況,該項目負責人表示頗有信心,主要是因為該項目前期的預約“熱度很高”。
　　進入4月份,濟南的泉城路商圈和大觀園商圈分別推出恒隆廣場和財富自由港等項目進行招商,有業內人士認為相互之間的競爭將加劇。專家則認為,兩者同時快速發展壯大,有利于進一步“激活全盤”,泉城路商圈以及萬達廣場——大觀園一線,將成為濟南的區域金融商務中心。
　　“我們這個項目,周邊集中了很多大銀行,確實是濟南的商業和金融業中心。”財富自由港相關負責人說。不僅是上述商圈地產項目,濟南一些大型社區的底商項目也都在積極招商,不少市民都在尋找合適的商業地產項目進行投資。
　　業內人士認為,在樓市宏觀調控政策的背景下,住宅投資受到限制和打壓,尤其是限購政策的執行,使得更多的資金無法投入到住宅市場,從而轉向商業地產,由此使得商業地產的租售都出現轉旺的勢頭。
　　而受樓市調控政策影響,不少炒房熱錢盯上商鋪,不少市民忙著“棄宅從商”。市民趙先生在近期就賣掉了前期從旅游路附近購買的住宅,轉而投資了一套商鋪。

商業地產是一只“潛力股”,但也應考慮持有成本
　　省城專家和業內人士認為,從濟南目前商業地產的發展情況看,濟南商業地產仍可看作一只“潛力股”,正常的情況是,寫字樓的價格應該是住宅的兩倍左右,但目前還沒有達到這個程度。但這只“潛力股”未來的發展怎樣,還要看持有者的水平。
　　專家認為,全運會后商業地產也將迎來新的發展機遇。以往,一些世界著名的奢侈品牌不肯進入濟南,因為它們找不到與其身份相匹配的商業區。現在,這種情況正在悄然改變,一線地產商正在濟南全力打造城市綜合體,不久的將來,濟南的商業地產規模、質量都會有大幅度提升。另外,濟南正在建設區域金融中心,并努力吸引國際、國內大型企業集團的總部進駐,這些都需要提前布局商業地產。山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為,濟南的住宅市場將回歸消費導向,房地產市場投資將由以住宅為主導轉向以商業地產為主導。
　　業內人士指出,“限購令”給商業地產帶來了新的發展機遇,但消費者也要注意到,商業地產是專業性較強和門檻較高的投資行業,風險較大,市民應充分考慮投資收益問題,避免輕率投資。投資商鋪需要較為合理的投資回報率。
　　山東大學房地產研究中心主任李鐵崗認為,無論是投資者還是開發商,都應根據實際情況謹慎投資,以免過度炒作形成泡沫,特別是有些城市的商鋪投資熱潮和當地的商業環境并不匹配,投資者一旦選擇失誤就可能導致損失難以挽回。