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　　大眾網(wǎng)記者 王宗陽(yáng)

　　面對(duì)暴漲的樓市，濟(jì)南“收緊”政策，從9月28日到10月4日，短短1周時(shí)間內(nèi)，先出臺(tái)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，又重啟限購(gòu)?fù)瞥觥皾?jì)四條”，并將在節(jié)后第一天執(zhí)行史上最嚴(yán)網(wǎng)簽規(guī)定，打出了調(diào)控樓市的“三記組合拳”。除了新規(guī)，在國(guó)慶節(jié)期間，濟(jì)南還抓了典型，對(duì)違法違規(guī)銷售的多家開發(fā)商，采取了停止銷售、暫停網(wǎng)簽、移交執(zhí)法部門處罰等的“史上最嚴(yán)”措施。

　　部分房企搞恐慌式營(yíng)銷，加之炒房客投機(jī)火上澆油，“暴漲”的房?jī)r(jià)引發(fā)了眾多網(wǎng)友對(duì)樓市泡沫的擔(dān)憂。而經(jīng)過(guò)此番調(diào)控后，如今濟(jì)南樓市正在顯現(xiàn)出一些新動(dòng)向，本期獨(dú)立調(diào)查為您解讀限購(gòu)后濟(jì)南樓市七大變局。

變局一：房企老實(shí)了
——重罰之下，你還敢玩“亂漲”、“競(jìng)拍”嗎？

　　10月1日，濟(jì)南倆房企“違規(guī)”被住建部通報(bào)。其中，一開發(fā)商分別在省體育中心和奧體中心開盤選房，一度出現(xiàn)千人搶房的混亂局面。“烏壓壓的全是人頭，場(chǎng)面比球賽和演唱會(huì)大多了！”一位參與選房的濟(jì)南市民張先生說(shuō)，買房的人要比房源多一半，他根本選不上。此外，另一濟(jì)南開發(fā)商在網(wǎng)上公開競(jìng)拍房屋也讓購(gòu)房者吐槽不斷。

　　“這種做法，已經(jīng)嚴(yán)重?cái)_亂了濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，必須要整治。”10月2日，濟(jì)南建設(shè)部門便對(duì)上述兩家開發(fā)企業(yè)采取了停止銷售、暫停網(wǎng)簽、移交執(zhí)法部門處罰等“史上最嚴(yán)”措施。不光責(zé)令違規(guī)房企立即停止網(wǎng)上拍賣房屋行為，還暫停其在濟(jì)所有項(xiàng)目的相關(guān)手續(xù)辦理事宜。

　　濟(jì)南建設(shè)部門表示，濟(jì)南將嚴(yán)格落實(shí)《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，嚴(yán)厲打擊捂盤惜售等各種擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序行為。同時(shí)，對(duì)預(yù)售報(bào)價(jià)明顯高于項(xiàng)目前期成交價(jià)或周邊樓盤售價(jià)的，實(shí)施“政府指導(dǎo)價(jià)”。企業(yè)再敢“亂搞”，堅(jiān)決依法暫停網(wǎng)簽銷售，記錄不良行為，降低信用等級(jí)。

變局二：可選房源突然變多了
——2000多套“庫(kù)存”要上市，不用再排隊(duì)“搶”房

　　金九月，濟(jì)南商品房網(wǎng)簽數(shù)量高達(dá)24971套，平均每天有800多套，也造就了房?jī)r(jià)的最高點(diǎn)。未來(lái)的濟(jì)南，房子還能這么熱銷嗎？

　　大眾網(wǎng)記者梳理以往樓市調(diào)控政策影響發(fā)現(xiàn)，每逢限購(gòu)令一出，不少著急買房的人會(huì)迅速轉(zhuǎn)入觀望態(tài)度。多數(shù)人在買房時(shí)會(huì)持“買漲不買跌”的態(tài)度，而“限購(gòu)”勢(shì)必會(huì)讓房?jī)r(jià)造成一定的回落。此外，樓市限購(gòu)人們的購(gòu)房將更加理性，他們會(huì)選擇價(jià)格、地段更加適合自己的。尤其是外地購(gòu)房者，他們只能買一套，會(huì)更加謹(jǐn)慎。對(duì)于房企而言，他們不能再玩兒“饑餓營(yíng)銷”，必須全部拿出藏著掖著的各種好房源，供購(gòu)房者仔細(xì)挑選。

　　根據(jù)濟(jì)南建設(shè)部門公示的預(yù)售許可證發(fā)放情況來(lái)看，9月以來(lái)濟(jì)南市區(qū)共有43家樓盤獲得108張預(yù)售許可證，但卻僅有20余次開盤活動(dòng)，多達(dá)三分之一的樓盤沒(méi)有釋放所有房源，而是選擇分批開盤。粗略計(jì)算一番，目前濟(jì)南有超過(guò)2000多套的庫(kù)存房源沒(méi)上市。

變局三：買房門檻提高
——首套房首付20%變30%，買二套房壓力更大

　　濟(jì)南版的“限購(gòu)”新政要求，購(gòu)買首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購(gòu)買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。家庭用于購(gòu)房的公積金貸款最高額度由70萬(wàn)元人民幣調(diào)整為60萬(wàn)元，個(gè)人公積金貸款最高額度由40萬(wàn)元調(diào)整為30萬(wàn)元；濟(jì)南本市戶籍家庭購(gòu)買第三套住房不提供公積金貸款。

　　以目前東部一套在售房子為例，每平米售價(jià)為13000元，120平米的房子售價(jià)達(dá)到了150萬(wàn)左右。如果使用公積金貸款，買二套房的首付多了15萬(wàn)，這是一筆不小的數(shù)目。對(duì)于選擇投資置業(yè)的家庭來(lái)說(shuō)難度不小，在一定程度上降低了人均房源占有率，促進(jìn)房?jī)r(jià)逐漸回歸理性。但是，這個(gè)政策對(duì)之前湊錢買房的剛需一族來(lái)說(shuō)，就有點(diǎn)頭疼了。

變局四：“離婚族”
——濟(jì)南本地炒房客或?yàn)槎阆拶?gòu)“假離婚”

　　限購(gòu)限貸或許還會(huì)再次引發(fā)“假離婚”事件。此前，北京、上海、杭州等地“限購(gòu)”政策一出,離婚數(shù)量就大增,濟(jì)南2011年開始限購(gòu)的時(shí)候,假離婚也成為規(guī)避手段之一。

　　如今的政策是，濟(jì)南本市戶籍家庭已有三套住房的，不得再購(gòu)房。購(gòu)買二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%，買第三套住房不提供公積金貸款。限購(gòu)讓外地人只能買一套房，但是本地炒房客若還想出手，便只能采取假離婚的“下策”了。

變局五：不能任性改合同炒房了
——節(jié)后執(zhí)行最嚴(yán)網(wǎng)簽，買了后不能再隨便換名字了

　　10月4日，濟(jì)南再出新規(guī)，從10月8日起，全市將執(zhí)行史上最嚴(yán)網(wǎng)簽規(guī)定，嚴(yán)控隨意撤銷網(wǎng)簽。一旦網(wǎng)簽后，嚴(yán)查更換購(gòu)房者姓名等變更網(wǎng)簽信息行為，炒房者很難再用“改合同”的方式倒賣新房。而要想把手里的房子出手，炒房者不得不等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證證下證后再進(jìn)行交易，因?yàn)檎l(shuí)也不敢買一個(gè)戶主還是他人名字的房子。

　　而房屋一旦“下證”后，再想出手就屬于二手房交易，需要交納5%的增值稅，這塊必須交的稅錢將大大增加炒房的成本。同時(shí)，從買新房到下證后出手，這個(gè)周期需要2年以上，這也大大增加了炒房者資金周轉(zhuǎn)的時(shí)間成本。

變局六：房?jī)r(jià)要回落
——明年上半年樓市或“量?jī)r(jià)齊跌”

　　濟(jì)南“限購(gòu)”政策剛出臺(tái)一天，市場(chǎng)便已經(jīng)有了反應(yīng)。10月4日，大眾網(wǎng)記者咨詢了兩家曾捂盤惜售的東部房企發(fā)現(xiàn)，持續(xù)一段時(shí)間的“日漲”模式不再，捂著的房源也放了出來(lái)。東部唐冶片區(qū)的一家樓盤的工作人員告訴樣哥，附近樓盤的均價(jià)達(dá)到了11000元左右，最近1個(gè)月漲了2000多元。但是新政一出，炒房的不來(lái)買了、房源也更多了，而且樓盤暫時(shí)不會(huì)再漲價(jià)了，以后還可能得降。

　　易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)研究中心的房產(chǎn)專家嚴(yán)躍進(jìn)指出，包括濟(jì)南在內(nèi)，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)現(xiàn)在已正式開啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年。2017年第二季度，部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。

變局七 ：濟(jì)南周邊房子要火
——章丘長(zhǎng)清不限購(gòu)，或迎新一波購(gòu)買力

　　大眾網(wǎng)記者發(fā)現(xiàn)，此次濟(jì)南限購(gòu)政策僅限歷下區(qū)、市中區(qū)、槐蔭區(qū)、天橋區(qū)、歷城區(qū)和高新區(qū)，章丘市、長(zhǎng)清區(qū)、平陰、濟(jì)陽(yáng)、商河暫未列入限購(gòu)范圍。就在限購(gòu)政策落地前幾天的9月26日，網(wǎng)上傳出了章丘市（縣級(jí)）撤縣設(shè)區(qū)即將獲批的消息，為章丘的樓市打了一針強(qiáng)心劑。

　　近幾年來(lái)濟(jì)南市區(qū)一直在東拓，章丘市的發(fā)展一直也在“西進(jìn)”——濟(jì)南到章丘309國(guó)道上的收費(fèi)站東移,從市區(qū)到章丘再無(wú)阻礙；章丘正在大力建設(shè)的繡源河片區(qū)距離濟(jì)南市區(qū)很近，濟(jì)南植物園、野生動(dòng)物世界都搬到了章丘,周末到章丘游玩成為濟(jì)南人的生活方式。如今，離章丘不遠(yuǎn)的濟(jì)南東部樓盤售價(jià)已經(jīng)達(dá)到了8000-12000元/平方米，而在章丘和濟(jì)南交界的地方，房子均價(jià)也就在5000元/平方米左右。

　　除了章丘，不限購(gòu)的長(zhǎng)清區(qū)也將迎來(lái)一批購(gòu)房客。最近，距市區(qū)不遠(yuǎn)的長(zhǎng)清區(qū)聯(lián)合?云東府樓盤開盤，也出現(xiàn)了媲美東部的搶房盛況。有購(gòu)房者向大眾網(wǎng)記者坦言，這里就在大學(xué)城附近，離園博園也很近，現(xiàn)在老虎山隧道一開，開車不算遠(yuǎn)，而開盤均價(jià)6000元，相比市區(qū)位置偏僻卻動(dòng)輒一萬(wàn)多的房子更有優(yōu)勢(shì)。更為關(guān)鍵的是，很多人瞅準(zhǔn)市區(qū)限購(gòu)會(huì)給這里帶來(lái)發(fā)展空間，就算不住拿來(lái)當(dāng)做投資也是不錯(cuò)的選擇。