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　　大眾網(wǎng)記者 王宗陽

　　9月19日，國家統(tǒng)計局發(fā)布消息：8月份濟(jì)南新建商品房均價達(dá)到9518元，較上月上漲3.2%，創(chuàng)下近九年來的最高漲幅。此外，中國房價行情平臺也在近日公布了8月份31個省會城市住宅房價排名，濟(jì)南再創(chuàng)紀(jì)錄——以11423元的均價躋身全國第10名。

　　從去年8月到今年8月，濟(jì)南房價一年漲幅高達(dá)16.59%！不光是市民害怕，開發(fā)商都“心慌”。大眾網(wǎng)記者注意到，濟(jì)南房價從今年2月份開始漲幅明顯。究其原因，有各種利好政策的密集出臺，也有房企與購房者聯(lián)手“推波助瀾”。大眾網(wǎng)記者以時間軸為脈絡(luò)，給您扒一扒濟(jì)南的房價是怎樣“竄”進(jìn)全國前十的。

　　

　　一年來濟(jì)南樓市價格變化圖

2016年1月，新房均價8491元 關(guān)鍵詞：賣不動
——濟(jì)南新建商品房需24個月才能去化完畢

　　2016年1月份，是濟(jì)南今年以來樓市最差的一月。根據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年1月濟(jì)南新建商品房均價為8491元/平米，房屋庫存至少需24個月才能去化完畢。這意味著，就算政府不賣地企業(yè)不蓋房，濟(jì)南的房子賣完至少也要兩年時間。當(dāng)時，開發(fā)商心情是極其崩潰的，因為老百姓都把錢揣在了兜里。

2016年2月，新房均價8530元 關(guān)鍵詞：政策發(fā)力
——房貸首付再下調(diào)，契稅營業(yè)稅都降了

　　2016年濟(jì)南樓市的火爆，始于2月。 2月2日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)手發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，規(guī)定在不實施“限購”措施的城市居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。此外，對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　好消息還在繼續(xù)。2月19日下午，財政部發(fā)布關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

　　2月25日，山東省財政廳、地方稅務(wù)局、省住建廳聯(lián)合發(fā)布契稅調(diào)整新政：購房人跨區(qū)購買二套房，只要所在行政區(qū)域沒有房產(chǎn)，可按首套房政策繳納契稅，即90平方米以下繳納1%契稅，90㎡以上繳納1.5%契稅。

　　這兩項利好政策一出，大大減輕了購房者交易成本，加速了投資性需要釋放，為樓市火爆打下了伏筆。

2016年3月，新房均價8585元 關(guān)鍵詞：公積金
——濟(jì)南公積金貸款額度提至70萬，市民聞風(fēng)而動

　　今年3月，大眾網(wǎng)記者在參加濟(jì)南市委市政府發(fā)布會時，得知了一個重磅消息——住房公積金貸款額度提至70萬！具體是： 兩人及以上繳存住房公積金的職工家庭申請住房公積金貸款的最高可貸款額度由60萬提高到70萬元（在章丘、平陰、濟(jì)陽、商河四縣市申請住房公積金貸款的最高可貸額度由50萬元提高到60萬元）；一人繳存住房公積金的職工家庭在市內(nèi)六區(qū)購買自住住房、申請住房公積金貸款的最高可貸款額度由30萬元提高到40萬元（在章丘、平陰、濟(jì)陽、商河四縣市申請住房公積金貸款的最高可貸額度由25萬元提高到35萬元）。

　　有專家直言，濟(jì)南公積金新政落地，給樓市“買買買”定了基調(diào)。

2016年4月，新房均價8683元 關(guān)鍵詞：回暖
——政策利好促樓市“量價齊升”，比去年同期多賣6000多套房

　　2016年4月，濟(jì)南樓市政策無大的變動。政策利好對于樓市的影響逐漸顯現(xiàn)，2016年4月濟(jì)南商品房共計成交20865套，其中住宅成交13165套，占總成交的63%。相比去年同期的9972套增加了10893套，住宅成交增加了6241套。

2016年5月，新房均價8724元 關(guān)鍵詞：去庫存
——山東連放“大招”：買房給3%-10%補(bǔ)貼，擴(kuò)大棚改貨幣安置

　　2016年5月份 山東省正式印發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的實施意見》。圍繞去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板“三去一降一補(bǔ)”五大任務(wù)，出臺40條政策措施。其中對于房地產(chǎn)去庫存，放了三個“大招”：

　　第一，是擴(kuò)大貨幣化安置比重，各地新啟動的棚改項目總體上貨幣安置比例不得低于50%；支持房產(chǎn)租賃行業(yè)發(fā)展，對公共租賃住房免征房產(chǎn)稅，建設(shè)占地按規(guī)定免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　第二，是逐步將符合條件的農(nóng)民工、個體工商戶等納入住房公積金體制，允許企業(yè)、個人均按5%下限繳費(fèi)，實現(xiàn)住房公積金低門檻、廣覆蓋。

　　第三，是商品房庫存較多的縣（市、區(qū)）可根據(jù)購房支出給予3%-10%的補(bǔ)貼。

　　“三策并舉”，無疑給了房企更大的底氣，也讓購房者聞風(fēng)而動，生怕房子買晚了會更貴。2016年5月，濟(jì)南住宅市場迅速回暖，共成交9240套、107.68萬平米，同比增加22.4%和28.2%，環(huán)比增加4.0%和5.5%。5月，濟(jì)南市場庫存已經(jīng)不足12000套。持續(xù)升溫的銷售以及持續(xù)縮減的庫存，引得各房地產(chǎn)商積極“補(bǔ)貨”。同時，“新啟動的棚改項目總體上貨幣安置比例不得低于50%”的政策讓大量拆遷戶手中持幣，開啟全城掃房模式，更加快了房價上漲。

　　

　　從去年8月到今年8月，濟(jì)南房價一年漲幅高達(dá)16.59%，其中東部樓盤漲幅最明顯。（記者 王宗陽 攝）

2016年6月，新房均價8842元 關(guān)鍵詞：“地王”
——市場良好促東部“瘋狂拿地”，奧體附近房子“半年漲3000”！

　　半年不到的時間里，濟(jì)南房價不斷上漲，除了密集出臺的樓市利好新政外 ，還因為CBD、“地王”、軌交這三大濟(jì)南“新氣質(zhì)”的助推。

　　2016年6月29日，濟(jì)南東部上演“地王”大戰(zhàn)。唐冶片區(qū)8塊土地的掛牌出讓引發(fā)房企搶地大戰(zhàn)。圍子山組團(tuán)三塊土地的競拍歷時10小時，創(chuàng)下濟(jì)南最長耗時土拍記錄。部分地塊樓面地價已突破7000元每平方米，創(chuàng)下唐冶片區(qū)地價新高。伴隨著濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃和建設(shè)的正式啟動，過去清冷的東部唐冶片區(qū)，如今成了香餑餑，附近的樓盤凡是沾上“CBD”的邊，漲幅就很明顯。其中，奧體片區(qū)半年來普漲3000元+，往東的漢峪金谷片區(qū)普漲2000元，再往東的唐冶片區(qū)普漲1000元。

　　此外，2016年6月底，《濟(jì)南市人民政府關(guān)于規(guī)范社會資金參與土地熟化工作的意見》政策落地，濟(jì)南市將取消“唯一熟化人”拿地模式改為新模式——土地以“凈地”交給政府，政府再組織進(jìn)行招拍掛土地轉(zhuǎn)讓，各開發(fā)商均可參與。

　　這無疑給開發(fā)商打了一針強(qiáng)心劑。6月底開始，唐冶片區(qū)多個在售樓盤漲幅明顯，甚至部分開發(fā)商采取了捂盤惜售的策略。數(shù)據(jù)顯示，6月到7月，濟(jì)南東部綠地城均價每平方米上漲1100元，漲幅為15.94%。帝華鴻府均價每平方米上漲700元，漲幅12.07%;華夏帝苑均價每平方米上漲600元，漲幅為9.52%;恒大名都均價每平方米上漲725元，漲幅為8.87%。

2016年7月，新房均價9178元 關(guān)鍵詞：“破9”
——濟(jì)南新房均價首破9000元超青島，實現(xiàn)“12連漲”

　　7月份的濟(jì)南樓市，已經(jīng)火得停不下來了。當(dāng)月，濟(jì)南新建住宅均價達(dá)到9178元/平米，并實現(xiàn)兩個“壯舉”——均價首破“9”、均價首次超越了青島。至此，濟(jì)南樓市已經(jīng)瘋狂連漲了12個月。尤其是從今年1月開始，濟(jì)南樓市更加“狂暴”，新建住宅價格從1月的8491元/平米，漲到7月的9178元/平米，漲幅高達(dá)8.09%。

　　或許你對這個數(shù)字沒啥概念，但你看看其它小伙伴的價格：青島以8852元/平米位列第二，威海、煙臺房價均在6000元/平米，日照、東營、淄博則超過5000元/平米，濰坊、德州、菏澤、聊城則在4000元/平米左右。

　　7月份，看到濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)一片形勢大好，“國民公公”王健林也坐不住了。7月底，他專門來濟(jì)南簽約，要在濟(jì)南東城建一個630億的超大型綜合體。這個消息，給連漲了12個月的濟(jì)南樓市又打了一針“強(qiáng)心劑”。

2016年8月，新房均價9518元 關(guān)鍵詞：“全國第10”
——濟(jì)南房價漲瘋了，首次“躥”進(jìn)全國前十強(qiáng)

　　從7月到8月，濟(jì)南的新房價格“躥”得更快了。一位前往經(jīng)十東路買房的市民王女士見證了“奇跡”——一經(jīng)十東路的景和山莊,三室兩廳的房子賣到16000元/平方米，而一個月前，“漲價大潮”還未涌動至此，當(dāng)時的房價才是9600元。

　　中國房價行情平臺剛公布的8月份31個省會城市（含4個直轄市）的住宅房價排行情況，證明了上面這位王女士的感受絕非個案。8月，濟(jì)南新房均價達(dá)到9518元，平均住宅價格則以11423元躋身全國第10名，與去年8月份相比漲了16.59%。看到這個消息，不少小伙伴表示已無力吐槽了。

　　面對節(jié)節(jié)高升的房價，濟(jì)南地產(chǎn)圈一位資深人士認(rèn)為，有些樓盤壓根就不值這個價，有的開發(fā)商是“趁火打劫”，隨便找個理由就敢漲幾千。此外，在購房者一方，當(dāng)前的樓市除了滿足住房剛需外，已成了許多人實現(xiàn)資產(chǎn)保值的投資品，“買漲不買跌”的現(xiàn)象不只是股票和黃金的專利，對房子也同樣適用。

　　另一個原因，政府在棚改項目安置補(bǔ)償方案中，把貨幣化安置列為居民主要選擇方式，也讓大量拆遷戶手中有了大筆購房資金。其中，濟(jì)南就出臺了引導(dǎo)征收拆遷群眾選擇貨幣化安置的政策，允許各項目征收主體以被征收房屋價值15%-20%的幅度設(shè)立貨幣化安置獎勵資金。此前，二鋼片區(qū)被劃歸為CBD片區(qū)后，拆遷補(bǔ)償價格(住房補(bǔ)償+獎勵補(bǔ)償)達(dá)1.5萬/㎡。拆遷直接催生了一批“買買買”的購房大軍，直接帶動了CBD片區(qū)房價的新一波上漲。

2016年9月，房價繼續(xù)上漲 關(guān)鍵詞：調(diào)控
——濟(jì)南離限購還有多遠(yuǎn)？

　　8月份以來，濟(jì)南市出臺了按月委托提取公積金的政策，職工與公積金管理中心簽訂協(xié)議后，每月15日公積金中心會把上月的還款額自動轉(zhuǎn)入賬戶。這極大的簡化了公積金的使用流程，也讓購房者還款壓力更小了。這個政策對樓市“金九銀十”帶來了積極影響，9月份濟(jì)南房價依然上漲成為了定局。

　　不過，一路飆升的房價，讓購房者恐慌，也讓不少開發(fā)商心慌，再這么漲下去，濟(jì)南會不會像其他二線城市一樣，遭遇政府新一輪的調(diào)控政策，實施“限購”踩剎車?

　　目前，與濟(jì)南相似的房價“瘋長”城市有的已“頂不住了”。8月31日，排在房價全國第九位的武漢，連夜出臺調(diào)控新政。這是繼合肥、南京、廈門、蘇州二線城市“四小龍”之后，第五個收緊政策的二線城市。新政實施后第一周，武漢的日均成交量斷崖式下跌，僅為488套，而此前一周的日均成交量超1200套。隨之而來的是業(yè)內(nèi)對房價漲幅前10名城市大范圍恢復(fù)“限購”的猜想。近期也有消息稱，濟(jì)南相關(guān)部門已開展關(guān)于限購政策的前期調(diào)研。

　　濟(jì)南這一輪房價上漲大潮，何時會出現(xiàn)拐點，讓我們拭目以待。